Markedsundersøkelse av eiendomsmarkedet

Markedsføringsaktiviteter er fortsatt en av de populære måtene å generere ekstra inntekt på. Fra synspunkt markedsføringskampanje, et av de vanskeligste markedssegmentene er eiendom. Årsakene til vanskelighetene med å bruke markedsføringsverktøy er en hel rekke problemer, alt fra detaljene ved salg av dyre varer og tjenester langvarig bruk og høy konkurranse i salgssegmentet. I dag er det relevant å bruke en "kreativ", ikke-standard tilnærming til promotering, ved å bruke hendelser som ikke bare kan generere flyt, men for eksempel posisjonere prosjektet. Markedsføringsarrangementer, sponsing og salg av reklamemuligheter er også fortsatt effektive.

På eiendomssalgsmarkedet i dag, i en eller annen grad, bruker alle selgere fire viktige komponenter i kompetent produktpromotering:

1) informere kunden om tilbudet;

2) utvikle en forståelse av forslaget;

3) klientinvolvering;

4) bygge tillit til selgeren

Riktignok er det i de aller fleste tilfeller ingen omfattende markedsføringstilnærming basert på å utarbeide alle komponentene. Men det som alltid er til stede er den samme typen reklamemoduler med fasadene til objektet som selges, dets egenskaper og området som er kuttet inn i det for salg og kontaktinformasjon til selgeren.

I dag prøver markedsføring i eiendomsmarkedet å formidle de samme verdiene til kunden, bruker de samme budskapene: arkitekturens skjønnhet, utsikten fra vinduet, infrastrukturen til eiendommen osv. For å lykkes, i dag ekte eiendomsmarkedsmarkedsføring trenger en gjennomtenkt holdning til produktet, tydelig arkitekturmerke og fordeler for kunden (hva gjør et produkt nyttig og interessant for produsenten til et produkt lønnsomt, interessant og nyttig for kjøperen, først da kan vi snakke om visse kampanjealternativer. Tydelige "svar" på spørsmål fra fremtidige kunder - dette skiller markedsføringstilnærmingen fra produksjonstilnærmingen. Markedsføringsanalyse markedet inkluderer følgende oppgaver:

· Beskrivelse av det promoterte objektet (tjenesten)

· Beskrivelse av stedsgrenser (mikrodistrikt)

· Utredning av tilbudet av analoge objekter

· Studie av den økonomiske prognosen for mikrodistriktet

· Studie av markedsenheter (konkurrenter)

· Studie av effektiv etterspørsel

· Prognose salgsvolum til ulike annonseringskostnader

Markedsføring av eiendom som en type produkt innebærer organisering og gjennomføring av aktiviteter for å øke attraktiviteten til en eiendom i øynene til målgruppen den er ment for etter idriftsettelse. Å skaffe effektiv annonsering eiendom i moderne forhold Standardsettet med markedsføringsaktiviteter er tydeligvis ikke nok lenger. Dessuten, med en profesjonell tilnærming, brukes markedsføring helt fra begynnelsen av arbeidet med etablering av eiendom og fortsetter gjennom hele Livssyklus gjenstand.

Eiendom er en spesiell varekategori, og hovedtrekket er etterspørselen. Etterspørselen overstiger som regel alltid tilbudet, så eiendom er alltid i pris. Man kan få inntrykk av at det ikke finnes noen spesielle originaler markedsføringsbevegelser i dette tilfellet er det ikke nødvendig for opprykk. Situasjonen endrer seg imidlertid radikalt hvis du gjennomfører en grunnleggende segmentering av eiendomsmarkedet og ser på det fra innsiden. I hver sektor, det være seg en leilighet i et standard panelbygg, i et høyhus, et landsted, et rekkehus eller en individuelt designet toppleilighet, dens priser og egen konkurranse, og kravene til kvaliteten på markedsføringsverktøy, til tross for den tilsynelatende velstanden, øker hver dag.

Markedsføringsutfordringen for en eiendomsselger er ikke forskjellig fra enhver annen markedsføringskampanje. Det er nødvendig å bestemme hvordan en potensiell kjøper ser objektet og prøve å implementere denne visjonen så nøyaktig som mulig i prosjektet. Selvfølgelig er feltet for kreativitet enormt, det er mange ideer og algoritmer for å løse problemer, men du må bestemme nøyaktig alternativet som vil føre til garantert suksess og øke antall salg.

Situasjonen på eiendomsmarkedet bidrar til å forbedre markedsføringen og tvinger utbyggere, utviklere og eiendomsmeglere til å være mer og mer oppfinnsomme i metodene for å implementere sine prosjekter. Ethvert selskap som opererer i eiendomsmarkedet prøver aktivt å lokke kjøpere vekk fra sine konkurrenter, ved å bruke de nyeste reklameteknologiene og nye tilnærminger for å løse selv de enkleste problemene. For eksempel, for å med fordel presentere et boligkompleks, er det bedre å bruke flyfotografering - dette vil tillate deg å se den nye blokken fra et fugleperspektiv, og ikke bare vurdere den annerledes utseende, og infrastrukturen i området. Konkurranse krever ikke bare maksimal optimalisering av, men også skapelsen av stadig mer kreative ideer som mer effektivt påvirker målgruppen.

I denne forbindelse blir merkevarebygging og PR (PR) stadig viktigere markedsføringsverktøy innen eiendom.

Fremskridende merkevare- og navneteknologier gjør det mulig å skape nye merkevarebedrifter og merkevareprosjekter. Mange selskaper utfører seriøs forskning på å skape og markedsføre et merkenavn, bedriftens identitet, slagord, logo, utarbeide en merkevarebok, utvikle presentasjon og suvenirprodukter. For å kapitalisere og tiltrekke investorer, jobbes det seriøst med rebranding, omdøping og restyling, ikke bare for å promotere eiendoms-, bygge- og utviklingsselskaper, men også for å promotere individuelle prosjekter.

Merkevarebygging og navngiving av boligkomplekser, shopping- og forretningssentre, så vel som individuelle hus, er en nesten obligatorisk egenskap for å fremme og stimulere salg i eiendomssektoren. Et vakkert merkenavn for en eiendom har ikke bare en betydelig innvirkning på salget, men forenkler også kommunikasjonen mellom selgere og kjøpere. Nye eiendommer får ikke sine faste adresser umiddelbart, og noen ganger også under bygging endres nummereringen av husene. Det originale merkenavnet lar megleren starte helt fra begynnelsen av byggingen reklameselskap salg og unngå misforståelser med potensielle kjøpere.

Eiendomsmarkedet er et svært økonomisk intensivt område. Økonomisk aktivitet, derfor blir eiendomsannonsering mer effektiv, ikke bare på grunn av merkevarekomponenten, men også på grunn av omdømmeelementet til PR (PR - Public Relations). Markedsføring av eiendom involverer aktivt omdømmet til merkevarer, kreative løsninger og tillitsfulle relasjoner. Blant PR-områder er relasjoner med investorer (IR - Investment Relations) og relasjoner til offentlige etater (GR - Government Relations) av ikke liten betydning. Store og mange mellomstore utviklingsselskaper jobber aktivt med store investorer og offentlige etater, noe som er svært viktig for å påvirke føderale og regionale finansstrømmer.

Kreativ PR er av stor betydning for eiendomsannonsering. Kreativitet er imidlertid bare verdifull hvis det hjelper å selge. Selv de fleste originale ideer, strategier, guddommelig vakre design vil være ubrukelige hvis de ikke samsvarer med markedssituasjonen og psykografiske egenskaper målgruppe. Og omvendt, annonsering som mest fullstendig, følelsesmessig og overbevisende formidler reklamebudskapet til forbrukeren, sparer betydelig penger på annonsering.

Bruken av moderne eiendomsmarkedet operatører markedsføringsteknologier førte til fremveksten av en rekke tjenester levert av eiendomsfirmaer. Bredt spekter av tjenester, enten juridisk registrering transaksjoner, verdivurdering av eiendom, verdipapirtransaksjoner eller utvikling av investeringsprosjekter og styringssystemer avhenger av eiendomsmeglerens strategi og spesialisering. Sammen med høyt spesialiserte selskaper er det også de som streber etter å stadig diversifisere sine aktiviteter.

Mange av disse selskapene har spesialiserte markedsavdelinger og divisjoner. De utvikler reklamekonsepter for eiendommer og studerer målgruppen, bestemmer den optimale kostnaden for markedskommunikasjon for implementering av reklamekampanjer.

Eiendomsannonsering består av to deler – kreativ oppretting og plassering på annonsemedier. De mest effektive mediene for eiendomsannonsering er TV, utendørs reklame, trykte medier og Internett.

Realisering av annonsemål forplikter alle strukturelle enheter virksomheter opptrer i sammenkobling. Ved utvikling av en annonseplan skilles det mellom primære og sekundære mål. Hoved mål den skal formuleres skriftlig slik at den om nødvendig kan avklares gradvis uten å gjøre feil. Uten et klart definert mål er det umulig å lykkes med å utføre reklameaktiviteter og nøyaktig bestemme resultatene. Formålet med salgsfremmende aktiviteter kan være kortsiktig, mellomlang og langsiktig. Å definere et mål er en tidkrevende, kompleks og nesten alltid fullstendig oppnåelig oppgave. Det etablerte målet må være realistisk, oppnåelig innenfor en viss tidsramme og med bestemte midler. Å sette et mål eliminerer feil ved opprettelse og distribusjon reklamemedier. Det er en rettesnor for enhver utøver og åpner det nødvendige rommet for hans kreative initiativ. Avhengig av tilbud og etterspørsel, sørger planen for salgsfremmende aktiviteter for et bestemt produkt eller en bestemt tjeneste.

I utviklede land planlegger bedrifter salgsfremmende aktiviteter etter å ha utviklet sitt årlige budsjett. Et bredt spekter av reklametjenester fra ulike byråer og firmaer lar oss implementere nesten alle intensjoner på dette området. Dessverre er denne formen ikke alltid akseptabel for russiske gründere, siden det i små bedrifter ikke alltid er mulig å planlegge et årlig budsjett på grunn av ustabiliteten i den økonomiske situasjonen og konstante endringer i lover og skatter. I tillegg er det vanskeligheter med å produsere og plassere reklame. I denne forbindelse er det tilrådelig å planlegge reklame i fire stadier.

I den første fasen er det tilrådelig å involvere lederne for hovedavdelingene i å utarbeide en reklameplan, med direkte deltakelse av en representant for reklameavdelingen, hvis det er en. Først fastsettes en liste over varer eller tjenester som krever reklame.

På den andre planleggingsfasen, for hvert produkt eller tjeneste, bestemmes typene reklamemål, samt media og tidspunktet for annonsering i dem. I dette tilfellet er det nødvendig å ta hensyn til muligheten for å produsere ytterligere reklamemateriell for dette arrangementet. Det er tilrådelig å identifisere flere alternativer for annonsering i media (den viktigste og flere ekstra). Deretter får reklameavdelingen eller reklamespesialisten i oppgave å utarbeide informasjon om publikasjoner, media, omtrentlig volum av meldinger, deres kostnader og tidspunkt for distribusjon. Basert på den mottatte informasjonen, blir spesifikke publikasjoner, media og tidspunktet for utgivelsen av reklamemeldinger avklart og bestemt, og kostnadene for dem beregnes. Alt arbeidet som gjøres gjør at vi kan lage et utkast til annonseringsplan.

På det tredje trinnet bestemmes de faktiske dimensjonene Penger som kan brukes til reklame. Avhengig av tildelte midler justeres planutkastet. Hvis det ikke er bevilget tilstrekkelige midler, kan planen endre annonsefrekvensen, redusere publiseringsområdet eller endre publiseringen, sendetidspunktet for reklamemeldingen osv.

På det fjerde planleggingstrinnet foretas den endelige koordineringen av reklamebehovet med de reelle mulighetene for en viss periode (kvartal, år). Det er bedre å lage en plan for året, fordi... det gir en klar idé om bedriftens reklamebehov og spiller en positiv rolle når den mottar forslag til reklame fra media eller utstillingskomiteer. I dette tilfellet kreves det et minimum av tid for å vurdere behovet for det foreslåtte kampanjearrangementet. Hvis en bedrift ikke har utviklet en reklameplan, foretas som regel et tilfeldig utvalg og tilfeldig plassering av reklame, noe som reduserer effektiviteten og øker annonsekostnadene.

Målene med å gjennomføre en RC kan være svært forskjellige:

¨ introduksjon av nye varer og tjenester til markedet;

¨ stimulere salg av varer eller øke volumet av salg av tjenester;

¨ bytte etterspørsel fra ett produkt (tjeneste) til et annet;

¨ skape et gunstig bilde av bedriften (selskapet) og produktet;

¨ sikre stabilitet av ideer blant kjøpere og partnere om et produkt eller en bedrift (bedrift).

Varigheten av reklamekampanjen avhenger av målet, egenskapene til reklameobjektet og omfanget av kampanjen. Utvikling reklamekampanje inkluderer:

1. Situasjonsanalyse

¨ Kort beskrivelse nåværende status for produktet

¨ kort beskrivelse av målmarkeder

mål markedsaktivitet

¨ hva vi ønsker å oppnå i forhold til forbrukerbevissthet

a) Produktkonsept (settet med nyttige egenskaper ved produktet fra forbrukerens synspunkt)

· grad og type involvering

b) Målgruppe

· grunnleggende

· liten

c) Massemedier (media)

tradisjonell (prinsipper for å jobbe med media, kjennetegn ved de valgte mediene)

· innholdselementer

motto og tekst (struktur, argumentasjon, bilde)

· kunstneriske elementer

visuelt (i annonser, videoer, salgssteder)

Eiendomsmegling er en av markedsføringsmetodene og involverer organisering av utstillinger på eiendommen, samt metoder for å visuelt presentere fordelene, og starter med eiendommens ytre attraktivitet. For å skape et positivt inntrykk på en potensiell kunde, lages demonstrasjonsmodeller av objektet, plantegninger og interaktive modeller av lokalene. Utdelingsark, hefter, videopresentasjoner inneholder spesifikke trekk ved objektet, dets beskrivelse konkurransefortrinn, kommersielle vilkår og all nødvendig informasjon for meglere og kjøpere. Disse reklamemateriellene har en enhetlig stil, logo, felles tema og skaper et positivt bilde av objektet og dets selger.

Effektiv integrert bruk av ulike markedsføringsaktiviteter, inkludert PR, eiendomsannonsering og merchandising, lar deg oppnå betydelige resultater i utvikling og gjennomføring av prosjektet. En integrert tilnærming til eiendomsmarkedsføring er ikke bare fokusert på lønnsomt salg av varer, men har også som mål å øke forbrukerens kultur, hans kunnskapsnivå om eiendommen, og gir kunden økt psykologisk komfort når de foretar en transaksjon. Dette er hovedutsiktene for utviklingen av eiendomsmarkedsføring.

For å studere eiendomsmarkedet er det nødvendig å utføre følgende aktiviteter: det er nødvendig å vurdere volumet og strukturen på tilbudet av dette produktet, volumet og strukturen i etterspørselen etter det og sammenligne disse verdiene til en gitt prisnivå. Deretter må du beregne avhengigheten av etterspørsel og produkttilbud på pris og velge nivået der tilbud og etterspørsel er balansert. Det er mulig å sikre balanse mellom tilbud og etterspørsel på grunn av endringer i sistnevnte i en eller annen retning.

Markedsundersøkelsesproblemet er et informasjonsproblem. For å vurdere tilbudets volum og struktur, må du innhente informasjon om hvor mange og hvilke objekter som er på markedet, hvor mange og hvilke objekter som forberedes for salg, og hva spesifikt som allerede selges. Basert på data om salg av fast eiendom kan man kun bedømme den realiserte delen av etterspørselen.

Objektene for markedsundersøkelser er trender og prosesser for markedsutvikling, inkludert analyse av endringer i økonomiske, vitenskapelige, tekniske, demografiske, miljømessige, lovgivende og andre faktorer. Strukturen og geografien til markedet, dets kapasitet, salgsdynamikk, markedsbarrierer, konkurransetilstanden, det nåværende miljøet, muligheter og risikoer blir også undersøkt. Hovedresultatene av markedsundersøkelser er prognoser for utviklingen, vurdering av markedstrender og identifisering av viktige suksessfaktorer. Bestemmes av de fleste effektive måter opprettholde en konkurransepolitikk i markedet og muligheten for å gå inn i nye markeder. Det gjennomføres markedssegmentering, d.v.s. utvalg av målmarkeder og markedsnisjer.

For å ta informerte beslutninger i ethvert marked, er det nødvendig å ha pålitelig, grundig og rettidig informasjon. Den systematiske innsamlingen, refleksjonen og analysen av data om problemer knyttet til markedets virkemåte utgjør innholdet i markedsundersøkelser. For å være effektive må disse studiene for det første være systematiske; for det andre, stole på spesielt utvalgt informasjon; for det tredje, utføre visse prosedyrer for å samle inn, oppsummere, behandle og analysere data; for det fjerde, bruk verktøy spesielt utviklet for analyseformål. Markedsføringsaktiviteter er derfor basert på spesielle markedsundersøkelser og innsamling av informasjon som er nødvendig for gjennomføringen.

Strømmen av denne informasjonen er organisert av visse forskningsprosedyrer og metoder. La oss se på hvert markedsundersøkelsesobjekt.

Markedsforhold

Det generelle målet med markedsundersøkelser er å fastslå under hvilke betingelser den mest fullstendige tilfredsstillelsen av befolkningens etterspørsel etter varer av en gitt type er sikret og forutsetningene skapes for effektiv markedsføring av produserte produkter. I samsvar med dette er markedsundersøkelsens primære oppgave å analysere dagens forhold mellom tilbud og etterspørsel, d.v.s. markedsforhold. Markedsforhold er et sett med forhold som markedsaktivitet foregår under. Det er preget av et visst forhold mellom tilbud og etterspørsel etter varer av en gitt type, samt nivået og forholdet mellom priser.

Tre nivåer av markedsundersøkelser vurderes: generell økonomi, sektor og produkt.

En integrert tilnærming til å studere markedsforhold innebærer:

· bruk av ulike, komplementære informasjonskilder;

· kombinasjon av retrospektiv analyse med kjøperprognoser som karakteriserer markedsforhold;

· anvendelse av en kombinasjon av ulike metoder for analyse og prognoser.

Innsamling av informasjon er det viktigste stadiet i å studere markedsforhold. Det er ingen enkelt kilde til informasjon om miljøet som vil inneholde all informasjon om prosessene som studeres. Forskningen bruker forskjellige typer informasjon hentet fra ulike kilder. Informasjon skilles: generell, kommersiell, spesiell.

Generell informasjon omfatter data som karakteriserer markedssituasjonen som helhet, i forbindelse med utviklingen av bransjen eller en gitt produksjon. Kildene for mottaket er data fra stats- og industristatistikk, offisielle regnskapsformer og rapportering.

Kommersiell informasjon er data hentet fra forretningsdokumentasjonen til en virksomhet om salg av produserte produkter og mottatt fra partnere gjennom informasjonsutveksling. Disse inkluderer:

· søknader og bestillinger fra bransjeorganisasjoner;

· materialer fra markedsundersøkelsestjenester til bedrifter, organisasjoner og handelsinstitusjoner (materialer om bevegelse av varer i grossist- og detaljistorganisasjoner, markedsanmeldelser, forslag til gjeldende erstatning av sortimentet, etc.).

Spesiell informasjon representerer data innhentet som et resultat av spesielle markedsundersøkelser (undersøkelser av befolkningen, kjøpere, handels- og industrispesialister, eksperter, utstillinger og salg, markedsmøter), samt materiale fra forskningsorganisasjoner.

Spesiell informasjon er spesielt verdifull fordi den inneholder informasjon som ikke kan skaffes på annen måte. Når man studerer markedsforhold, bør man derfor være spesielt oppmerksom på å innhente omfattende spesialisert informasjon.

Når man studerer markedsforhold, er oppgaven ikke bare å bestemme tilstanden til markedet på et eller annet tidspunkt, men også å forutsi den sannsynlige karakteren av dens videre utvikling i minst ett til to kvartaler, men ikke mer enn et år og en halvparten, det vil si prognoser.

En markedsprognose er en vitenskapelig prognose av utsiktene for utvikling av etterspørsel, produkttilbud og priser, utført innenfor rammen av en viss metodikk, basert på pålitelig informasjon, med en vurdering av mulig feil.

Markedsprognosen er basert på å ta hensyn til mønstrene og trendene i utviklingen, hovedfaktorene som bestemmer denne utviklingen, observere streng objektivitet og vitenskapelig integritet ved vurdering av data og prognoseresultater.

I generelt synå utvikle en markedsprognose har fire stadier: etablering av prognoseobjektet; valg av prognosemetode; prognose utviklingsprosessen; vurdering av prognosenøyaktighet;

Etablering av objektet for prognoser er det viktigste stadiet i vitenskapelig framsyn. For eksempel identifiseres ofte begrepene salg og etterspørsel, tilbud og produkttilbud, markedspriser og salgspriser i praksis.

Under visse forutsetninger er slike utskiftninger mulig, men med passende forbehold og etterfølgende justeringer av resultatene av prognoseberegninger.

Valget av prognosemetode avhenger av formålet med prognosen, dens ledetid, detaljnivået og tilgjengeligheten av innledende (grunnleggende) informasjon. Hvis det lages en prognose for mulig salg av et produkt for å bestemme utsiktene for utviklingen av detaljhandelen handelsnettverk, så kan mer grove, estimerte prognosemetoder brukes. Hvis det utføres for å rettferdiggjøre kjøp av spesifikke varer for neste måned, bør mer nøyaktige metoder brukes.

Prosessen med å utvikle en prognose består av å utføre beregninger, etterfulgt av å justere resultatene på et profesjonelt nivå av høy kvalitet.

Nøyaktigheten av prognosen vurderes ved å beregne mulige feil. Derfor presenteres prognoseresultater nesten alltid i intervallform. Markedsprognoser er klassifisert etter flere kriterier.

Basert på ledetiden skilles følgende ut: kortsiktige prognoser (fra flere dager til 2 år); mellomlange prognoser (fra 2 til 7 år); langtidsprognoser (mer enn 7 år). Naturligvis skiller de seg ikke bare i ledeperioden, men også i detaljnivået og prognosemetodene som brukes.

Markedsprognoser skilles ut basert på produktegenskaper: spesifikke varer, varetyper, produktgruppe, et kompleks av varer, alle varer.

På regional basis lages markedsprognoser for: spesifikke forbrukere, administrative regioner, store regioner, land i verden.

Basert på essensen av metodene som brukes, skilles prognosegrupper ut, grunnlaget for disse er: ekstrapolering av en serie dynamikk; interpolering av en dynamisk serie - finne de manglende medlemmene av en dynamisk serie i den; etterspørselelastisitetskoeffisienter; strukturell modellering - er en statistisk tabell som inneholder en gruppering av forbrukere i henhold til den mest betydningsfulle egenskapen, hvor for hver gruppe strukturen for forbruk av varer er gitt. Ekspertvurdering. Denne metoden brukes i markeder for nye varer når grunnleggende informasjon ennå ikke er dannet, eller i markeder for tradisjonelle varer som ikke har vært studert på lenge. Den er basert på en undersøkelse av eksperter - ganske kompetente spesialister; økonomisk og matematisk modellering.

Resultatene av analysen av anslåtte indikatorer på markedsforhold i kombinasjon med rapportering og planleggingsdata gjør det mulig å utvikle tiltak på forhånd rettet mot å utvikle positive prosesser, eliminere eksisterende og forhindre mulige ubalanser og kan leveres i form av ulike analytiske dokumenter. .

· Sammendrag gjennomgang, eller rapport. Hoveddokumentet med generelle indikatorer på markedet, forbruksvarer. Dynamikken til generelle økonomiske og bransjeindikatorer og spesielle markedsforhold analyseres. En retrospektiv utføres og en prognose for markedsindikatorer gis, de mest karakteristiske trendene fremheves, og sammenhengene mellom forholdene til individuelle markeder avsløres.

· Tematisk (problem eller produkt) gjennomgang av markedssituasjonen. Dokumenter som gjenspeiler detaljene i en bestemt situasjon eller et bestemt marked. Det meste faktiske problemer, typisk for en rekke produkter, eller et problem i et spesifikt produktmarked.

· Operasjonell (signal) markedsinformasjon. Et dokument som inneholder operasjonell informasjon, som er et slags "signal" om individuelle prosesser av markedsforhold. De viktigste kildene til operasjonell informasjon er data fra handelskorrespondenter, befolkningsundersøkelser og ekspertvurderinger av spesialister.

I eiendom kan vi fremheve tre hovedområder for forskning:

• Forskning/vurderinger av markedet som helhet eller dets individuelle segmenter
• Forskning av byggeprosjekter (anlegg, territorier, etc.) i alle segmenter av eiendomsmarkedet
• Forskning og analyse av eksisterende/driftseiendom i hvert segment

Det utføres hovedsakelig eiendomsmarkedsundersøkelser tre ulike metoder:

1. Markedsundersøkelser ved hjelp av klassiske skrivebordsundersøkelsesmetoder.
2. Markedsundersøkelser gjennom ekspertintervjuer.
3. Forskning av potensielle forbrukere (vanligvis utført i forhold til en spesifikk eiendom for å klargjøre dens forbrukeregenskaper eller vurdere markedsetterspørselen).

ANTEMA-selskapet fokuserer sitt arbeid på integrert anvendelse av alle tre forskningsmetoder i forhold til hvert spesifikt prosjekt eller segment av eiendomsmarkedet.

Analysen presenteres i form av tre gjensidig avhengige studier som bekrefter og utfyller hverandre, noe som gir eier/investor det mest komplette bildet av markedet for eiendomssegmentet av interesse og markedsutsikter.

Det viktigste forskningsarbeidet utført av spesialister fra Antema Company:

1. Identifisering og analyse av influensområder for prosjekter/eiendomsobjekter

• hovedtransportveier
• hovedbygder
• bestemmelse av befolkningstetthet og mengde i influenssonen

2. Analyse av prosjekter/eiendomsobjekter og plassering

2.1 Analyse av de fysiske egenskapene til prosjekter/eiendomsobjekter. Faktorer som begrenser den potensielle bruken av nettstedet:

• stedets terreng
• formen på tomten som prosjektet/eiendommen ligger på
• Tilgjengelighet og egenskaper ved adkomstveier
• tilstedeværelse av naturlige og menneskeskapte objekter på stedet/som del av prosjekter/objekter som begrenser bruken
• levering av kommunikasjon
• byplanleggingsbegrensninger (høyde, røde linjer, utsiktslinjer osv.)

2.2 Analyse av eksisterende prosjekter/eiendomsobjekter:

• fastsettelse av grunnleggende forbrukeregenskaper
• bestemmelse av grunnleggende kvalitative og tekniske egenskaper
• fastsettelse av prosjekt-/eiendomsklassen

2.3 Analyse av transport, fotgjenger og visuell tilgjengelighet

2.4 Måling av kjøretøy- og fotgjengertrafikk langs tilstøtende motorveier for å bestemme volumet til den potensielle målgruppen for kommersielle byggeprosjekter.

2.5 Analyse av nærmiljøet til prosjekter/eiendomsobjekter. Kjennetegn ved de omkringliggende bygningene:

• kartlegging og beskrivelse av eksisterende miljø
• planlagt bolig- og næringsutvikling
• veiarbeid
• analyse av planer for utbygging og rekonstruksjon av objekter i nærmiljøet basert på informasjon om tilgjengelig innledende tillatelsesdokumentasjon, medieinformasjon m.m. åpne kilder, ekspertintervjuer

3. Analyse av ulike segmenter av eiendomsmarkedet

3.1 Analyse av alle segmenter av eiendomsmarkedet i lokasjonsområdet, utviklingstrender:

• innsamling og analyse av informasjon om eksisterende forslag, egenskaper og klassifisering av foreslåtte objekter
• objekter under bygging, prosjekter presentert på det åpne markedet
• nivå på leiepriser og salgspriser, ledige arealer (ekspertvurdering)

4. Analyse av best bruk av prosjekter/eiendomsobjekter og utvikling av et utvidet konsept for utvikling av det analyserte territoriet som helhet

4.1 Identifisere styrker og svakheter, muligheter og trusler om ulike alternativer for bruk av nettstedet

4.2 Analyse av kompatibiliteten til ulike alternativer for bruk av nettstedet

4.3 Dannelse av et konsept for utvikling av nettstedet basert på best mulig bruk

4.5 Bestemmelse av maksimal produksjon av områder for ulike funksjonelle formål, territoriumbalanse

4.6 Kjennetegn på potensielle kjøpere/leietakere

4.7 Utforming av prognostiserte leietakster/salgspriser for fremtidig areal i henhold til utviklet konsept.

5. Ekspertintervjuer med ledende aktører i eiendomsmarkedet i markedssegmentene som studeres

• klassifisering av de studerte segmentene av eiendomsmarkedet i lokasjonsområdet
• ekspertvurdering av markedsvolumer etter segmenter som studeres
• lovende områder for nybygg, områder med masseutvikling
• store gjennomførte og planlagte prosjekter annonsert på markedet
• sakkyndig vurdering av plassering og typer fast eiendom anbefalt for bygging
• ekspertmodell av objektet - type eiendom for hvert segment, volum

6. Gjennomføre undersøkelser av potensielle forbrukere i alle markedssegmenter som studeres

• Undersøkelse av potensielle forbrukere for å bestemme den potensielle målgruppen basert på konseptet
• Undersøkelse av potensielle forbrukere for å fastslå hovedpunkter/konsentrasjonssteder for målgruppen
• Utarbeide og gjennomføre masseundersøkelser av potensielle målgrupper
• Bearbeiding og analyse av oppnådde resultater

7. Gjennomføre forhåndsmegling av butikk- og underholdningsareal for næringseiendommer

• Dannelse av en liste over ankerleietakere
• Dannelse av en liste over potensielle leietakere av underholdningsområdet
• Dannelse av en liste over leietakere av butikklokaler
• Bestemme interessen til potensielle leietakere i prosjektet (testing av konseptet på potensielle leietakere, inkludert ankere)
• Dannelse av prognoser for leiepriser og salgspriser i forhold til generert leietakerliste.

8. Gjennomføring detaljert økonomisk analyse utviklet konsept og utvikling av en økonomisk modell av prosjektet/eiendomsobjektet

9. Prosjektutvikling mandatå utvikle et arkitektonisk prosjekt for utvikling av nettstedet

Markedsundersøkelse er en av de grunnleggende funksjonene til markedsføring. Markedsforskning er systematisk og objektiv identifisering, innsamling, analyse, formidling og bruk av informasjon for å forbedre effektiviteten av identifisering og beslutninger markedsføringsproblemer(muligheter).

Markedsforskning er relatert til beslutningstaking i alle aspekter markedsføringsaktiviteter. Forskning er rettet mot å studere det interne og eksterne miljøet i organisasjonen. Grunnlaget for klassifiseringen av markedsundersøkelser av det ytre miljø er dens inndeling i henhold til forskningsobjektene i mål og marked. Målrettet markedsundersøkelse (undersøkelse av forbrukere, produkter, konkurrenter, etc.) utføres for å løse eventuelle spesifikke problemer i organisasjonen, for eksempel for å identifisere et målmarkedssegment. Markedsundersøkelser utføres med sikte på å studere hovedparametrene i markedet, som igjen er preget av et system med kvantitative og kvalitative indikatorer (tabell 1).

Tabell 1 - Hovedretninger for markedsundersøkelser

Utsikt markedsundersøkelse	Hovedretninger
Etterspørre forskning	Studerer volum, struktur og dynamikk i etterspørselen; forskning av forbrukernes krav og preferanser; studie av etterspørselselastisitet
Studerer forslaget	Studie av tilbudets volum, struktur og dynamikk; studie av produksjons- og råvareforsyningspotensialet; studie av tilbudselastisitet
Prisundersøkelser	Undersøkelse av prisnivået på markedet; studie av prisdynamikk over en viss tidsperiode; forskning av hovedpristrender
Markedsundersøkelser	Å studere situasjonen som har utviklet seg i markedet under påvirkning av følgende markedsfaktorer: tilbud av varer, etterspørsel etter varer, markedsbalanse, markedsskala, etc.
Studerer prosessene som skjer i markedet	Forskning av markedskarakteristikker, trender i forretningsaktivitet, markedskapasitet og selskapets andel i den, studie av markedsforhold, etc.

Spørsmål knyttet til studiet av eiendomsmarkedet, som en av de mest berørte av de nåværende forholdene, blir stadig mer relevante i sammenheng med utvinning fra den globale økonomiske krisen. I dette tilfellet er det nødvendig å starte med definisjonen av eiendom som sådan og vurdere funksjonene til markedet som studeres.

La oss vurdere den moderne forståelsen av eiendom i Russland, og særegenhetene ved tolkningen. Det grunnleggende grunnlaget for å definere eiendom er Civil Code RF, som klassifiserer følgende gjenstander som fast eiendom (eiendom, eiendom): tomter, undergrunnstomter og alt som er fast knyttet til grunnen, det vil si gjenstander hvis bevegelse uten uforholdsmessig skade på formålet er umulig, inkludert bygninger , strukturer, gjenstander av uferdig konstruksjon. Faste ting inkluderer også fag statlig registrering luft- og sjøfartøy, innlandsfartøy, romobjekter. Loven kan klassifisere annen eiendom som fast eiendom.

I dette arbeidet vurderer vi fast eiendom ikke fra et lovsynspunkt, men i henhold til definisjonen som er vedtatt i faglitteraturen om økonomi og markedsføring - dette er tomter og alt som er fast forbundet med dem, hvis bevegelse uten ødeleggelse eller tap av funksjonene deres er ikke mulig. Basert på denne definisjonen er fast eiendom, basert på opprinnelsen, grovt delt inn i: kunstige gjenstander (bygninger), som inkluderer boliger, kommersielle og ikke-kommersielle eiendommer; naturlig (naturlig), som inkluderer jorden.

La oss vurdere denne inndelingen av fast eiendom (tabell 3).

Tabell 3 - Klassifisering av eiendomsobjekter

I praksis skilles det mellom begrepet fast eiendom som en fysisk (materiell) gjenstand og som et kompleks av økonomiske, juridiske og sosiale relasjoner, som gir en spesiell prosedyre for deres avhending og spesiell stabilitet av rettigheter. Følgelig er det vanlig å skille mellom fire begreper fast eiendom (figur 1).

Figur 1. Fire begreper om eiendom.

Eiendom tilhører kategorien varer. Det kan fungere som et forbrukerprodukt (leiligheter, lokaler, bygninger, strukturer, etc.) industrielle formål), og som et produkt for industrielle formål (lokaler, bygninger, strukturer for industrielle formål). Samtidig har eiendomsobjekter unike egenskaper som skiller dem fra andre varer (tabell 4).

Tabell 4. - generelle egenskaper eiendomsobjekter.

Karakteristisk	Beskrivelse
Nytte	Tilfredsstiller kjøpers behov for bolig- eller industriareal, komfort og miljøvennlighet i lokalene, prestisje osv. Gjenstandens nytte avgjøres av egenskaper som størrelse på rommet, planløsning, landskapsforming av området rundt, beliggenhet mv. .
Fast plassering	Bestemmer det unike til hver eiendom, bestemmer i stor grad dens økonomiske egenskaper og posisjonering i markedet
Unikhet (unikhet)	Hver eiendom har visse egenskaper som er unike for den som skiller den fra andre
To-komponent	Ethvert eiendomsobjekt består av to komponenter - land og bygninger (strukturer), for ulike typer fast eiendom og ulike økonomiske tilstander forholdet mellom disse komponentene, både i kostnad og i fysiske termer, kan være forskjellig
Ikke-forbruk	Den naturlige formen konsumeres ikke og bevares hele livet.
Varighet	Jorden har teoretisk sett en uendelig levetid og slites ikke ut. Bygninger og konstruksjoner har begrenset levetid sammenlignet med land. Men sammenlignet med de aller fleste andre varer er bygninger og konstruksjoner relativt holdbare
Fundamentalitet	Eiendom er et produkt som ikke kan mistes, stjeles eller ødelegges under normale forhold

Sirkulasjonen av fast eiendom, som alle andre produkter, utføres på markedet og er nært knyttet til tiltrekningen av finansiell kapital og arbeidskraft. Samtidig er eiendomsmarkedet et marked med begrensede ressurser, selgere og kjøpere. La oss vurdere forståelsen av eiendomsmarkedet til ulike forfattere (tabell 5).

Tabell 5. - Konsept for eiendomsmarkedet.

	Definisjon av eiendomsmarkedet
V. A. Goremykin	Dette er et sett med organisatoriske og økonomiske relasjoner, et middel for å omfordele tomter, bygninger, strukturer og annen eiendom mellom eiere og brukere ved å bruke økonomiske metoder basert på konkurransedyktig tilbud og etterspørsel.
S. V. Grinenko	Dette er mekanismen der interesser og rettigheter kobles sammen og eiendomspriser settes.
N. Ya. Kolyuzhnova, A. Yakobson	Dette er et system av handlinger og mekanismer for å foreta transaksjoner, eller med andre ord et delsystem av det generelle økonomiske markedet knyttet til sirkulasjonen av rettigheter til fast eiendom.
K. I. Safonova, I. A. Andreeva	Dette er et kompleks av relasjoner knyttet til opprettelsen av nye eiendomsobjekter, med utnyttelse av eksisterende, samt relasjoner som oppstår i prosessen med ulike transaksjoner utført med eiendom.
A.V. Sevostyanov	Dette er den nasjonale sektoren Markedsøkonomi, som er et sett med eiendomsobjekter, økonomiske enheter som opererer i markedet, markedsfungerende prosesser, det vil si prosesser for opprettelse, bruk og utveksling av eiendomsobjekter og markedsstyring, og mekanismer som sikrer at markedet fungerer (markedet). infrastruktur).

Definisjonen av eiendomsmarkedet gitt av A.V. Goremykin gjenspeiler mest essensen av dette markedet og er samtidig angitt i en tilgjengelig form.

Eiendomsmarkedet har en forgrenet struktur, og er ut fra ulike kjennetegn delt inn i en rekke smalere markeder (tabell 6).

Tabell 6. - Klassifisering av eiendomsmarkeder.

Klassifiseringsskilt	Typer markeder
Objekttype	Tomter, bygninger, strukturer, foretak, lokaler, eiendomsrettigheter og andre objekter.
Geografisk (territoriell)	Lokalt, by, regionalt, nasjonalt, globalt.
Funksjonelt formål	Industrilokaler, boliger, ikke-industribygg og lokaler.
Beredskapsgrad for drift	Eksisterende anlegg, uferdig konstruksjon, nybygg.
Type deltakere	Individuelle selgere og kjøpere, mellomselgere, kommuner, kommersielle organisasjoner.
Type transaksjoner	Kjøp og salg, leie, pant, eiendomsrett.
Industri tilhørighet	Industrianlegg, landbruksanlegg, offentlige bygg og andre.
Type eierskap	Statlige og kommunale anlegg, private.
Transaksjonsmetode	Primær og sekundær, organisert og uorganisert, utveksling og over-the-counter, tradisjonell og interaktiv

Følgende operasjoner utføres i eiendomsmarkedet ved hjelp av markedsmekanismer:

• - med eierskifte - kjøp og salg av eiendom; arv; donasjon; Utveksling; sikre oppfyllelse av forpliktelser (salg av pantsatt eller beslaglagt eiendom);
• - med en delvis eller fullstendig endring i sammensetningen av eiere - privatisering; nasjonalisering; endringer i sammensetningen av eiere, inkludert deling av eiendom; konkurs (likvidering) av forretningsenheter med salg av eiendom til eierne;
• - uten å endre eierskap - investere i eiendom; eiendomsutvikling (utvidelse, gjenoppbygging, nybygg); løfte; leie; overføring til økonomisk styring eller operativ styring, til fri bruk, i tillitsforvaltning mv.

Eiendomsmarkedet har stor innvirkning på alle sider av samfunnet gjennom en rekke funksjoner (Figur 2).

Figur 2.- Hovedfunksjoner i eiendomsmarkedet.

Til hovedfunksjonene som er iboende i alle markeder - regulerende, stimulerende, prissetting, mellomledd, informasjons- og desinfisering i eiendomsmarkedet, er det lagt til tre til tilleggsfunksjoner- investeringer, kommersielle og sosiale. Kommersiell funksjon består i å danne forbrukerverdien av fast eiendom og oppnå fortjeneste på investert kapital. Investeringsfunksjonen lar deg bevare og øke kapitalen din ved å investere den i eiendom. Sosial funksjon, er å stimulere intensiteten i arbeidet til innbyggere som ønsker å bli eiere av fast eiendom.

Funksjonen til eiendomsmarkedet utføres på grunn av handlingene til dets undersåtter, som inkluderer: selgere, kjøpere, profesjonelle deltakere (institusjonelle og ikke-institusjonelle) (figur 7).

Tabell 7. Emner (deltakere) i eiendomsmarkedet

1. Selgere (utleiere): eiendomsbesittere (juridiske og enkeltpersoner); utbyggere (utviklere); organer autorisert av lokale myndigheter mv.	2. Kjøpere (leietakere): juridiske personer og enkeltpersoner; investorer og aksjonærer; organer regjeringskontrollert etc.
Emner (deltakere) eiendomsmarkedet
Profesjonelle deltakere
3. Institusjonelle deltakere (som representerer statens interesser): domstoler og notarkontorer; myndigheter for registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med dem; føderale og territorielle myndigheter som regulerer byutvikling, arealforvaltning og arealbruk; tekniske, brann- og andre tilsynsorganer som er involvert i tilsyn med bygging og drift av bygninger og anlegg mv.	4. Ikke-institusjonelle deltakere (arbeider på kommersiell basis): entreprenører; eiendomsmegling; vurdering byråer; advokatfirmaer; banker; boliglån byråer; Forsikringsselskap; Media osv.

På grunn av dets spesifikke egenskaper har eiendomsmarkedet en rekke funksjoner som skiller det fra andre markeder presentert i tabell 7.

Tabell 8. - Funksjoner ved eiendomsmarkedet.

	Karakteristisk
Lokalisering	- absolutt immobilitet; - Pris avhenger sterkt av beliggenhet
Type konkurranse	- ufullkommen, oligopol; - et lite antall kjøpere og selgere; - kontroll over prisene er begrenset; - inntreden i markedet krever betydelig kapital
Elastisitet forslag	Lavt, med økning i etterspørsel og priser, øker tilbudet lite
Arten av etterspørsel	Etterspørselen er individualisert og ikke utskiftbar
Grad av åpenhet	- transaksjoner er private; - Offentlig informasjon er ofte ufullstendig og unøyaktig, noe som gjør det vanskelig å vurdere markedssituasjonen
Produktets konkurranseevne	- bestemmes i stor grad av miljøet eksternt miljø, nabolags innflytelse; - spesifisiteten til individuelle preferanser til kjøpere
Soneforhold	- regulert av sivil- og landlovgivning, med hensyn til vann-, skogbruks-, miljø- og andre spesielle lover; - større gjensidig avhengighet av privat og andre former for eiendom
Registrering av transaksjoner	juridiske vanskeligheter, restriksjoner og forhold
Pris	inkluderer kostnaden for objektet og relaterte rettigheter

Dermed ble det bestemt at eiendomsmarkedet har en spesiell plass i økonomien til ethvert land. Fungerer som en kompleks integrert kategori, og kombinerer ulike interesser og former for aktivitet til subjektene; ulike innflytelsessfærer - fra økonomisk til sosial; en rekke funksjoner som har innvirkning på landets økonomi som helhet. Samtidig er den økte relevansen av markedsundersøkelser for dette markedet typisk spesielt for regionale eiendomsmarkeder, hvis særegenhet er den obligatoriske orienteringen ikke bare til lokale forhold, men også til den generelle situasjonen i landet.