Созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. В быту под термином «управляющая компания» подразумевают все виды компаний, не разделяя при этом их по видам деятельности и назначения.

Виды управляющих компаний

Управляющие - отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договоры подряда.

Гибридные - отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний - «делаем все самостоятельно».

Эксплуатационные - отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирных домов/дома по договору подряда заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями)

История управляющих компаний

С 1921 года в городах создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они становятся формой управления жилищным хозяйством, по сути это первый в истории России способ управления жилой недвижимостью, он также является прообразом современных ТСЖ. Жилищно Арендные Кооперативные Товарищества (ЖАКТ) с 1924 года становятся основной формой управления. На них возлагалась обязанность восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в нормальном состоянии и удовлетворять потребности своих членов. Еще в 1927 году ЖАКТы оценивались как лучшая форма хозяйствования.

В 1937 году жилищные товарищества, распоряжавшиеся около 90 % жилищного фонда, были упразднены, и весь фонд перешел в распоряжение местных советов на основании постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Вместе с этим право распределения жилой площади и заселения в квартиры также перешло от правления товариществ исполкомам.

Со временем становления государственной системы управления появились Жилищно-Эксплуатационные Конторы (ЖЭКи).

Впоследствии, уже в 80-тых годах ЖЭКи преобразовались в Дирекции единого заказчика (ДЕЗы).

С вступлением в силу в марте 2005 года нового Жилищного Кодекса РФ начали появляться, предусмотренные им и реформой ЖКХ частные «Управляющие организации » (см. например ст. 161 ЖК РФ - где говорится о способе управления многоквартирным домом). Термин Управляющие Организации (УО) употреблять в значении управление многоквартирными домами предпочтительнее чем Управляющие Компании , поскольку последние, как это принято в традициях делового оборота и нормативных актах РФ, принято считать компаниями управляющими (в какой-то мере) другими юридическими лицами, их имуществом.

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое "Управляющая компания (ЖКХ)" в других словарях:

ОАО «Управляющая компания Левобережного района» Тип Открытое акционерное общество Год основания 2007 Расположение … Википедия

- (ЖЭК, ЖЭУ, РЭП, РЭУ) Жилищное эксплуатационное управление Ремонтное эксплуатационное управление Ремонтное эксплуатационное предприятие Общая информация Дата создания 1959 Дата упразднения 1 марта 2005 Заменено на Управляющая компания Руководство… … Википедия

Серпуховский район Герб Флаг (описание) … Википедия

Герб … Википедия

Старший по дому (подъезду, группе домов), прилегающей территории - представитель жителей дома (группы домов), избранный на общем собрании жителей дома (группе домов) постоянно или преимущественно проживающих и зарегистрированных по месту жительства, при решении вопросов, связанных с эксплуатацией и обеспечением… … Официальная терминология

Шестун, Александр - Глава Серпуховского муниципального района Московской области Глава Серпуховского муниципального района Московской области с 2003 года, с 1999 по 2003 член Серпуховского районного совета депутатов, с 2002 года его председатель. В 2002 году был… … Энциклопедия ньюсмейкеров

Государственная дума Федерального собрания Российской Федерации шестого созыва палата Федерального собрания парламента Российской Федерации представительного и законодательного органа Российской Федерации. Срок полномочий: Дата начала … Википедия

ОАО «Управляющая компания «Энергия Белого моря» Тип государственно частное партнёрство Год основания 2009 Расположение … Википедия

Город Навашино Страна РоссияРоссия Субъект федер … Википедия

На рубеже XIX и начале XX веков Воронежу принадлежало 3827⅓ десятин земли, из коих под городом было до 800 десятин, а почти всё остальное под лесом. Домов было свыше 5500, из них более половины каменных. Жителей насчитывалось 61 053, в том… … Википедия

Книги

• Все о ЖКХ на 1 июня 2018 года Услуги и тарифы платежи и сборы основания не платить или платить меньше , . Все еще задаетесь вопросами: "Платить или не платить за капитальный ремонт?"," На что тратит деньги управляющая компания?"," Ставить счетчики или нет?"," Как правильно посчитать потребление…
• Все о ЖКХ 2016. Дополнения, штрафы, способы не платить или платить меньше , . Все еще задаетесь вопросами: «Платить или не платить за капитальный ремонт?», «На что тратит деньги управляющая компания?», «Ставить счетчики или нет?», «Как правильно посчитать потребление…

Понятие «управляющая компания» часто используется в бизнесе, при этом участники дискуссии не всегда говорят об одном и том же. Сложности возникают в начале реализации проекта, когда исполнителям не совсем ясно, о чем же договорились боссы. Для понимания статуса такого юридического лица и выбора правильной стратегии движения проекта автор приводит перечень форм и видов юридических лиц, которых чаще всего называют «управляющая компания».

Управляющая компания - головная компания холдинга

В данном случае под управляющей компанией понимают юридическое лицо, имеющее преобладающее участие в уставных капиталах других юридических лиц холдинга (под холдингом автор имеет в виду группу компаний). Иными словами, это головная (материнская) компания холдинга.

Термин «управляющая компания» применяют в связи с использованием головной компанией предоставленных законодательством инструментов корпоративного управления в целях обеспечения управленческого воздействия на дочерние компании. Подобное управленческое воздействие осуществляется через обеспечение представительства конечных владельцев бизнеса в высших органах управления дочерних обществ. Управляющая компания, таким образом, через своих представителей определяет решения, принимаемые коллегиальными органами управления дочернего акционерного общества.

Управляющая компания - управляющая организация

В соответствии с п.1 ст. 69 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» по решению общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему).

Общество, полномочия единоличного исполнительного органа которого переданы управляющей организации или управляющему, приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через управляющую организацию или управляющего в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Та же норма содержится в статье 42 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г.) «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Таким образом, так называемая «управляющая компания» (правильно - управляющая организация) выполняет функции единоличного исполнительного органа на основании договора, заключаемого с управляемым юридическим лицом.

«Управляющей компанией», как правило, выступает одно из юридических лиц холдинга.

Место управляющей компании в корпоративной структуре холдинга не является принципиальным аспектом: управляющей может быть как сама материнская компания холдинга (субхолдинга), так и одно из дочерних обществ. В редких случаях управляющей компанией становится стороннее юридическое лицо, профессионально оказывающее услуги по управлению.

Чаще всего функции единоличного исполнительного органа передают управляющей компании в холдингах, где имеется несколько юридических лиц с однотипным функционалом.

Также единая управляющая компания встречается у группы юридических лиц, в рамках которой распределен функционал одного бизнес-процесса (операционная компания, логистический центр, центр прибыли и др.).

Кроме того, группой компаний может управлять как единственная управляющая организация, так и несколько, в зависимости от целей применения данного инструмента и ряда других факторов. Единая управляющая организация больше подходит для малоразветвленных моноотраслевых холдингов, тогда как в холдингах с неоднородной отраслевой структурой и территориальным рассредоточением бизнес-единиц имеет смысл распределить управленческие функции между несколькими управляющими организациями, которые осуществляют непроизводственные функции в отношении определенных в их ведение организаций, объединенных по отраслевому или территориальному признаку.

В отдельных случаях механизм передачи полномочий единоличного исполнительного органа управляющей компании не связан с выстраиванием управленческой вертикали в холдинге. Основанием для принятия подобного решения может стать желание повысить эффективность управления бизнесом (примером может служить передача гостиничного здания под управление компании, осуществляющей руководство сетью отелей), необходимость реализации сложного бизнес-проекта (в период своей реорганизации такой механизм использовало РАО ЕЭС) и др.

Управляющая компания - проектная компания

Управляющая компания как проектная компания обычно создается «с нуля» несколькими (чаще двумя, реже тремя и более) юридическими и/или физическими лицами для реализации конкретного проекта, замысла или бизнес-идеи, например, для внедрения новой технологии в какой-либо отрасли/производстве.

В данном случае термин «управляющая компания» подразумевает, что созданное юридическое лицо будет управлять проектом в течение всего срока его реализации (планировать, организовывать, привлекать третьих лиц, контролировать сроки реализации проекта, «осваивать» бюджет проекта и прочее).

Чаще всего через участие в уставном капитале проектной компании объединяются владелец материальных ресурсов (земля, производственное оборудование и т. д.), владелец интеллектуальных ресурсов/идеи и инвестор, предоставляющий денежные средства для реализации проекта (в качестве последнего нередко выступают публично-правовые образования).

Для корректного выбора организационно-правовой формы создаваемого юридического лица сторонам необходимо решить вопрос о степени и способе участия в проекте каждого участника, цели создания и деятельности проектной компании.

Для целей реализации коммерческого проекта управляющая компания может быть создана только в форме коммерческой организации, поскольку в отношении некоммерческих организаций законом установлены ограничения на ведение предпринимательской деятельности (пункт 3 статьи 50 ГК РФ), а также запрет на распределение прибыли среди участников (пункт 1 статьи 50 ГК РФ, статья 2 Закона о НКО).

С точки зрения правовых особенностей конструкция ООО является более гибкой по сравнению с конструкцией АО (ЗАО, ОАО) - участникам ООО предоставлено больше диспозитивных возможностей для регулирования корпоративных отношений в сфере управления и финансирования ООО. Основные преимущества конструкции ООО перед конструкцией АО (ЗАО, ОАО) заключаются в следующем:

1) создание ООО и изменение его уставного капитала не осложнены эмиссионными процедурами (выпуск и размещение ценных бумаг);

2) финансирование ООО может осуществляться по дополнительному специальному механизму (внесение участниками вкладов в имущество ООО без увеличения уставного капитала ООО и изменения долей участников);

3) возможность расширения (по сравнении с законом) компетенции общего собрания участников;

4) возможность определения порядка избрания совета директоров и ревизионной комиссии (простым большинством голосов либо кумулятивным голосованием);

6) возможность исключения недобросовестного участника из ООО.

Вместе с тем при создании проектной компании в форме ООО необходимо принимать во внимание следующее:

1) законом установлены ограничения на участие публично-правовых образований в уставном капитале ООО;

2) АО традиционно вызывает больше доверия со стороны инвесторов, а также органов государственной власти в силу более жесткой формализации корпоративных процедур, предусмотренных для указанной формы. В случае участия публично-правового образования в уставном капитале проектной компании:

1) проектная компания может быть создана только в форме ОАО, поскольку нормы действующего законодательства (абзац 2 пункта 4 статьи 66 ГК РФ, пункт 4 статьи 7 Закона об АО,статья 7 Закона об ООО), а также судебная практика (пункт 5 Постановления ВАС РФ от 18.11.2003 г. № 19) предусматривают, что публично-правовое образование не может выступать в качестве учредителя (участника) организаций иных форм (в том числе ООО и ЗАО);

2) согласно пункту 2 статьи 80 БК РФ бюджетные инвестиции, планируемые к предоставлению юридическим лицам в форме вклада в их уставные капиталы, утверждаются законом о бюджете путем включения в закон о бюджете статьи с указанием юридического лица, объема и цели выделенных бюджетных ассигнований.

Управляющая компания на основании закона

Если все выше названные типы управляющих компаний сложились из обычая делового оборота, то создание и деятельность нижеперечисленных детально урегулированы законодательством. Рассмотрим некоторые из них.

Управляющая компания банковского холдинга

Коммерческая организация, которая в соответствии с Федеральным законом от 02.12.1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности» может быть признана головной организацией банковского холдинга, в целях управления деятельностью всех кредитных организаций, входящих в банковский холдинг, вправе создать управляющую компанию банковского холдинга. В этом случае управляющая компания банковского холдинга исполняет обязанности, которые в соответствии с указанным федеральным законом возлагаются на головную организацию банковского холдинга.

В соответствии с частью 6 статьи 4 Федерального закона от 02.12.1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности» управляющей компанией банковского холдинга признается хозяйственное общество, основной деятельностью которого является управление деятельностью кредитных организаций, входящих в банковский холдинг.

Управляющая компания банковского холдинга не вправе заниматься страховой, банковской, производственной и торговой деятельностью. Коммерческая организация, которая может быть признана головной организацией банковского холдинга, обязана иметь возможность определять решения управляющей компании банковского холдинга по вопросам, отнесенным к компетенции собрания ее учредителей (участников), в том числе о ее реорганизации и ликвидации.

Управляющая компания фонда

В соответствии со статьей 38 Федерального закона от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» управляющей компанией может быть только созданное в соответствии с законодательством Российской Федерации акционерное общество или общество с ограниченной (дополнительной) ответственностью.

Управляющая компания может использовать в своем наименовании слова «инвестиционный фонд», «акционерный инвестиционный фонд» или «паевой инвестиционный фонд» в сочетании со словами «управляющая компания».

Управление (доверительное управление) активами акционерного инвестиционного фонда и доверительное управление паевым инвестиционным фондом могут осуществляться только на основании лицензии управляющей компании. На основании указанного документа может также осуществляться доверительное управление иными активами в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Требования к составу и структуре активов акционерных инвестиционных фондов урегулированы Приказом ФСФР РФ от 28.12.2010 г. № 10-79/пз-н «Об утверждении Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов».

Управляющая компания в сфере ЖКХ

Управляющей компанией (организацией) называют коммунальных операторов, управляющих жилищным фондом и инженерной инфраструктурой.

Деятельность таких организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (далее -ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо, в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществляет иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Управляющая компания, созданная на основании специального федерального закона

В данном случае речь идет о «проектной компании» федерального уровня. Один из таких проектов - создание инновационного центра «Сколково». В соответствии с основными понятиями, закрепленными Федеральным законом от 28.09.2010 г. № 244-ФЗ «Об инновационном центре «Сколково» (далее - ФЗ «Об инновационном центре «Сколково»), управляющая компания - российское юридическое лицо, на которое в порядке, установленном Президентом РФ, возложена обязанность по реализации проекта.

В Распоряжении Президента РФ от 02.07.2010 г. № 446-рп «О создании и обеспечении функционирования инновационного центра «Сколково», управляющей компанией названа некоммерческая организация «Фонд развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий».

Особенности деятельности такой управляющей компании устанавливаются ФЗ «Об инновационном центре «Сколково», решениями Президента Российской Федерации и учредительными документами компании. Изменение учредительных документов управляющей компании осуществляется по согласованию с совещательным органом при Президенте Российской Федерации, образованным в целях обеспечения взаимодействия федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, общественных объединений, научных и других организаций при рассмотрении вопросов, связанных с модернизацией экономики и инновационным развитием России.

Следует отметить, что ФЗ «Об инновационном центре «Сколково» вызвал неоднозначную оценку экспертов, поскольку предоставил управляющей компании, частному юридическому лицу, достаточно широкие полномочия, включающие градостроительные и надзорные функции, обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории центра, регулирование медицинской и образовательной деятельности и др., по сути являющиеся государственными. Как будет на практике реализован проект, покажет время.

Сейчас жильцы часто сталкиваются с тем, что управляющая компания нарушает их права .

Однако еще более плачевно то, что сами жильцы обычно даже не подозревают о том, что они нарушаются .

Поэтому стоит разобраться в том, что входит в прямые обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту домов .

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

Обязанности управляющей компании ЖКХ по закону

Деятельность управляющих компаний регулируется законодательством . Законодательная база, устанавливающая права и обязанности УК, содержится в Жилищном кодексе РФ . В частности, это оговаривается в 161-162 статьях .

Жилищный кодекс

УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги.

Так гласит первый пункт 161 статьи ЖК.

Его первый подпункт вносит больше конкретики в вопрос содержания общего имущества и дает более четкую формулировку.

Согласно ему, УК обязана:

1. Соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и правила пожарной безопасности , в целях сохранения надежности дома и благополучия жильцов;
2. Сохранять уровень безопасности , подходящий для поддержания жизни и здоровья людей, хранение их владений , а также собственности государства и муниципалитета;
3. Давать жильцам доступ к использованию помещений и общей собственности владельцев жилья;
4. Соблюдать права и интересы владельцев жилья в многоэтажном доме, если это не противоречит законодательству;
5. Поддерживать коммуникационную систему в хорошем состоянии , а также следить за исправностью приборов для учета и прочих видов всеобщего оснащения;
6. Осуществлять поставки ресурсов , необходимых для обеспечения жильцов коммунальными услугами.

Управляющая компания возлагает на себя обязанность за общую собственность в конкретном многоквартирном доме и за поставку коммунальных услуг, вне зависимости от степени благоустройства этой недвижимости.

Качество обслуживания в любом случае должно соответствовать государственным требованиям и правилам , которые указаны в Жилищном кодексе .

При этом УК несет ответственность не только перед государством или муниципалитетом, но и непосредственно перед жильцами .

Также управляющая компания обязана обеспечивать для жильцов доступ к сведениям о ее финансово-хозяйственной деятельности , об услугах , которые она оказывает, и о порядке их оказания.

Она должна осведомлять жильцов о стоимости и тарифах на все предоставляемые ей услуги.

В 162 статье оговариваются правила заключения соглашения управления многоквартирным домом , которое заключается между УК и всеми собственниками его помещений. Данный документ стоит рассмотреть отдельно, так как он имеет под собой достаточно объемную законодательную базу.

Договор управления

Данный документ может быть заключен лишь с УК, которая имеет разрешение на такую деятельность.

В противном случае, организация не будет соответствовать требованиям , которые установлены законом, и следовательно не имеет права на заключение подобных соглашений .

При его заключении необходимо собрать всех владельцев жилья в этом доме.

Согласно второму пункту, соглашение по управлению домом означает, что УК обязуется:

• Выполнять свою работу в срок , за установленную плату ;
• Проводить ремонт и обеспечивать содержание общей собственности владельцев помещений;
• Предоставлять им коммунальные услуги ;
• Проводить другую управленческую деятельность .

При этом, список работ и услуг, которые входят в обязательства УК, должен быть указан в соответствующем соглашении .

Образец типового договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией Вы можете скачать .

Начать выполнение условий соглашения компания должна не позже, чем в течение одного месяца после его подписания . Однако если в соглашении указан иной срок, то УК обязана приступить к работе в течение указанной даты.

За месяц до окончания срока действия договора, УК должна передать всю документацию на данный дом управляющей организации, которая была выбрана. А также УК обязана давать владельцам квартир регулярные отчеты о своей деятельности.

Иные нормативные акты

Согласно иным документам, управляющая компания должна содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию закрепленного за ней многоквартирного дома.

Контролировать факт и качество выполнения работ по содержанию данной территории должны жильцы .

А следить необходимо за следующим:

1. За тем, чтобы УК регулярно выполняла уборку придомовой территории ;
2. Проводила ее озеленение ;
3. Вовремя вывозила все бытовые отходы ;
4. Устанавливала на территории детские площадки , лавочки и прочее.

Права

Кроме обязанностей, законодательство и нормативные акты устанавливают права УК .

Жильцам также необходимо их изучить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нарушив одно из прав организации .

Итак, УК имеет право на :

• Получение дохода ;
• Взыскание долгов с жильцов;
• Лишать жильца определенного ресурса за долги;
• Начислять пени .

По сути, доход управляющей компании зависит от тарифа на оплату ее услуг.

Организация имеет полное право на его повышение , однако лишь при проведении собрания владельцев и предоставлении сметы .

Конечно, на собрании увеличение тарифа может быть не одобрено, и в таком случае УК обязана продолжить работу в прежнем режиме . На взыскание долгов УК имеет право, но только через суд .

Однако можно обойтись и без суда, попросту отключив поставку коммунальной услуги , за которую не платит должник.

На последнее УК также имеет полное право . Его дает 354 Постановление . Но это возможно лишь в том случае, если ресурс поставляется жильцу через данную организацию, а не от ресурсоснабжающей организации напрямую.

Еще одним способом борьбы с должниками является право на начисление им пени . Это разрешает 14 пункт 155 статьи ЖК . Пени начисляется с 91 дня просрочки.

Функции

Разобравшись со всеми законами и нормативными актами, которые устанавливают права и обязанности УК , стоит четко разобраться в том, что все-таки входит в обязательства организации, а что нет :

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

Чаще всего управляющая компания игнорирует свои обязанности по проведению ремонта и ухода за общим имуществом .

Наиболее яркий и частый пример – отказ от замены определенных предметов , которые входят в собственность всех жителей дома.

Здесь закон остается на стороне жильцов , и поэтому вы можете легко изменить положение, привлекая УК к ответственности .

В последствии, она либо начнет работать надлежащим образом , либо придется разорвать с ней соглашение и нанять иную управляющую организацию .

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

• Написать обращение в УК , изложить свои претензии и попросить исполнить свои обязательства, согласно соглашению;
• Если оно не было принято, стоит прийти на прием к руководителю УК ;
• Представить доказательства неисполнения обязанностей;
• Если должной реакции не последовало, обратиться в жилищную инспекцию , написав соответствующее заявление с указанием в нем своих претензий и ссылками на нормативные акты и статьи. К заявлению стоит приложить доказательства .

Образец заявления в жилищную инспекцию: скачать бланк .

После этого ЖИ проведет проверку в целях выявления нарушений . Если они действительно имеются, то УК обяжут их устранить под угрозой обращения в суд .

Суд же может либо заставить организацию выполнить ваши требования в обязательном порядке, либо наложит штраф .

Также он может отстранить компанию от дел .

Что туда не входит?

Чтобы не попасть в неловкую ситуацию, заставляя УК делать то, что не входит в ее обязанности, необходимо знать, какие действия она может не выполнять:

1. Вывоз мусора;
2. Проведение внеочередных ремонтных работ, если в этом нет необходимости;
3. Покупка нового теплоносителя;
4. Сруб деревьев на придомовой территории;
5. Ремонт домофона;
6. Освещение придомового участка;
7. Установка системы видеонаблюдения;
8. Украшение придомовой территории.

Управляющие компании имеют свой набор прав и обязанностей , согласно закону и документам.

При нарушении этих правил организация может либо лишиться лицензии , либо уплатить штраф . Однако для этого необходимо, чтобы жилец вовремя заметил нарушение и обратился в соответствующую инстанцию .

Все жители многоквартирных домов в нашей стране обслуживаются управляющими компаниями. Каждый из нас ежемесячно оплачивает их услуги и периодически обращается к сотрудникам ЖКХ. А многие ли задумывались, что это за организации, откуда они взялись и почему нас обслуживают? На каких условиях построены отношения коммунальных служб и жильцов многоквартирных домов? Попробуем подробно разобрать данные вопросы.

Что такое ТСЖ, ЖКХ, ЖЭК, ЖЭУ, УК?

Жилищно-эксплуатационное управление (ЖЭУ) — это местная исполнительная организация жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), созданная еще в Советском Союзе и продолжившая свою работу в РФ. Находились данные ведомства на придомовых территориях, в границах микрорайона. В зависимости от города они имели различные названия:

• жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК);
• ремонтно-эксплуатационное предприятие (РЭП);
• ремонтно-эксплуатационное управление (РЭУ).

Все данные учреждения были созданы для содержания многоквартирного жилого фонда. После распада Союза Советских Социалистических Республик, когда начался перевод жилья из государственной в частную собственность, местные органы жилищно-коммунального хозяйства были переданы в ведение муниципалитета и выделены в отдельный департамент.

С начала весны 2005 года начал работать новый Жилищный кодекс Российской Федерации. В нем прописана реформа ЖКХ, с созданием вместо жилищно-эксплуатационных управлений, управляющих компаний (УК) или товариществ собственников жилья (ТСЖ). Все домоуправляющие компании являются частными. В большинстве своем они созданы на базе ЖЭКов и возглавляются теми же руководителями, что и раньше.

Вся инфраструктура, которая раньше принадлежала ЖЭУ, перешла в собственность УК. Эта организация по сути своей остается жилищно-эксплуатационной конторой, сменившей форму собственности и название. По старинке многие жильцы до сих пор называют управляющие компании ЖЭКом, хоть юридически это уже и не верно.

О том, какие услуги предоставляет нам ЖЭК, поговорим далее.

Услуги

Количество услуг, которые оказывают организации входящие в систему ЖКХ (ЖЭка и т.д.), варьируется от одного до нескольких десятков. Требования к срокам и порядку коммунального сервиса постоянно совершенствуются и меняются.

В нашей стране никаких бесплатных услуг, которые оказывают ЖЭК, не существует. Ведь если даже жильцы неприватизированных квартир не оплачивают какой-либо сервис домоуправляющей компании, то за них это делает муниципалитет.

В современных реалиях отношения между УК и жильцами строятся на коммерческой основе. Все граждане обязаны своевременно оплачивать коммунальные услуги, а ЖЭУ качественно и в установленные сроки выполнять весь сервисный перечень.

Список оплачиваемых коммунальных услуг:

• электроэнергия;
• газоснабжение;
• (не только , но и крыши, козырьков подъезда и блкона и т.п.) и обслуживание дома (в т.ч. , причинами появления и пр.);
• другие договорные работы.

Все коммунальные услуги оплачиваются согласно подписанному между управляющей компанией и собственником жилья, договору.

Все услуги и работы, оказываемые ЖЭКом, делятся на две категории: обязательные и необязательные. За обязательные услуги мы платим ежемесячно. Они включены в графу «ремонт и обслуживание дома» или «за содержание и ремонт жилья». Как пример — , промывка отопительной системы или . Необязательные — это установка новых отопительных элементов, нестандартной сантехники или пластиковых оконных блоков. Заказывать подобные услуги и оплачивать их — дело сугубо индивидуальное.

Обязательные услуги осуществляются с различной периодичностью:

• при проведении технических обходов и осмотров;
• при подготовке зданий к осенне-зимнему периоду;
• по мере загрязнения, необходимости и частоты использования;
• при подготовке к эксплуатации в весенне-летний период.

И да, не стоит забывать, что при необходимости, вы можете получить также в управляющей организации.

А теперь мы расскажем о том, от чего зависят тарифы на услуги ЖКХ.

О способах пожаловаться на действия коммунальщиков рассказано в следующем видео:

От чего зависят тарифы

Какие расходы предусматривает плата за управление многоквартирным домом, мы рассматривали в предыдущем разделе. А если брать каждое сооружение в отдельности, то все они разные и требуют различных затрат по содержанию. Поэтому оплата графы «за содержание и ремонт жилья» разнится для всех жилых зданий. Она определяется исходя из дефектных ведомостей и смет.

Расходы по обслуживанию и ремонту рассчитываются исходя из сметы, требующейся на содержание общедомовых инженерных систем, на снятие показаний с приборов учета, содержание, расчет и хранение данных и многие другие статьи. От того, какие объем и частота проводимых работ будут запланированы собственниками жилья, будет зависеть и стоимость обслуживания.

Порядок утверждения размера коммунальных платежей определяется на общем собрании собственников жилья с обязательным участием представителей домоуправляющей компании. Минимальный срок установления платы — один год.

О расторжении и заключении договора с управляющей компаний или ЖКХ пойдет речь далее.

О том, как пожаловаться на слишком высокие тарифы рассказывает следующее видео:

Договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией

Главным документом, который устанавливает отношения между «коммунальщиками» и собственниками квартир, является договор на управление многоквартирным домом. Если владельцы на общем собрании выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них в индивидуальном порядке.

Когда УК выбрана товариществом собственников жилья, то договор подписывает ТСЖ от лица всех хозяев квартир. И наконец, если дом принадлежит муниципалитету, то договор на конкурсной основе подписывается между ЖЭУ и местными органами власти.

Надо ли составлять?

Сразу ответим: обязательно надо. Ведь в нем регулируется количество и стоимость коммунальных услуг и частота их проведения. Пункты, которые обязательно указываются в договоре:

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
• состав общей собственности;
• порядок внесения и размер оплаты за коммунальные услуги и содержание жилья;
• процесс осуществления надзора за домоуправляющей компанией и выполнением УК своих обязанностей.

А теперь вы узнаете о том, что делать, если договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией не был заключен.

Что будет, если не заключен договор?

Итак, я не заключал договор с управляющей компанией, что из этого?

В соответствии с заключенным между владельцами жилья и УК документом, собственники имеют право требовать от коммунальной организации отчетности о проделанной работе и проверить качество и частоту оказываемых услуг. В случае обнаружения нарушений необходимо требовать от руководства ЖЭУ немедленного устранения. При отказе нужно ссылаясь на договор пожаловаться в контролирующие органы. Например, в Государственную жилищную инспекцию и Роспотребнадзор.

Апеллировать в своей жалобе в первую очередь вы должны договором между вами и домоуправляемой компанией. А если его не заключить, то «коммунальщики» найдут множество лазеек для уклонения от выполнения своих прямых обязанностей, которые оплачиваются вами ежемесячно.

Очень надеемся, что наш небольшой очерк помог вам разобраться, для чего нужна управляющая компания, что она из себя представляет и чем отличается от ЖЭКа. Не забывайте вовремя оплачивать коммунальные платежи и требовать качественной работы от коммунальных организаций. И обязательно посмотрите, заключен ли у вас или вашего ТСЖ договор с УК. Если нет, сделайте это незамедлительно. При недобросовестном исполнении «коммунальщиками» своих обязанностей не стесняйтесь обращаться в надзорные организации или суд. Кстати, если вам захочется , то и тут стоит прежде обсудить этот вопрос с УК.

Следующий видеосюжет посвящен юридическим аспектам наиболее частых вопросов в отношении ЖКХ: