]→[Виды стоимости предприятия (бизнеса)]

ВИДЫ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

В соответствии с ФСО №2 при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости предприятия (бизнеса):

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость.

В соответствии с ФСО №2 при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Нужно обратить внимание, что законодатель считает, что стоимость имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением. Проще говоря, если заказать оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получатся разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки. Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками, как правило, все расхождения укладываются в 3-5% стоимости, это связано с тем, что типовые квартиры - это унифицированные объекты на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений здесь не наблюдается. Но можно привести примеры, когда эти колебания будут очень существенными и будут достигать десятков, а то и сотен процентов. К таким объектам относятся, например, права на изобретения. Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической или общественной жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на некоторых предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям, ведь один оценщик примет одно предположение, а другой - другое. Даже если оба оценщика будут стремиться к максимальной правдоподобности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости.

Резюмируя обсуждение определения рыночной стоимости нужно отметить, что вероятностные отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки, чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания стоимости.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании. Инвестиционная стоимость применяется, чаще всего, для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор - разные лица, и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов. А как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Обычно, инвестиционная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене, в этом случае он получит больше денег и быстрее. Конечно, в результате проведения расчетов может оказаться, что инвестиционная стоимость меньше рыночной, но это будет означать, что выбран плохой план инвестиций.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Например, предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование, если быстрая продажа старой техники позволяет сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам и эта экономия больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью, то использование ликвидационной стоимости будет оправдано. Применение ликвидационной стоимости будет оправдано и в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера, но обоснование применения именно ликвидационной стоимости должно быть, применение ликвидационной стоимости вместо рыночной может быть причиной конфликтов между заинтересованными лицами. Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, а для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для их продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости равны, ведь на бирже, практически, мгновенная ликвидность и предположение об уменьшении срока экспозиции здесь бессмысленно.

Понятие стоимости действующего предприятия означает то, что предприятие оценивается как жизнеспособная функционирующая хозяйственная единица, имеющая собственные активы и товарно-материальные запасы, постоянную рабочую силу, осуществляющая деловые операции, и не находящаяся под непосредственной угрозой прекращения работы .

Существующие виды стоимости можно классифицировать по двум группам:

оценочные виды;

виды стоимости, не являющиеся предметом оценки.

Модель стоимости, общая для всех оценочных видов, может быть выражена следующей формулой:

где: V - стоимость бизнеса;

Е - будущие доходы от владения бизнесом;

R - дисконтный фактор.

Оценочные виды стоимости, подразделяются на стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость. Стоимость действующего предприятия может быть рыночной стоимостью, инвестиционной стоимостью, внутренней или фундаментальной стоимостью. Также к стоимости действующего предприятия относятся страховая стоимость, налогооблагаемая стоимость, иные специальные виды стоимости.

Проект международного стандарта оценки №5 (МСО - 5) «Стоимость действующей фирмы как база оценки», разработанный Международным комитетом по стандартам оценки имущества (МКСОИ), указывает, что стоимость действующей фирмы, есть стоимость, создаваемая функционированием сформировавшейся фирмы и определяется посредством капитализации прибыли, получаемой данной фирмой, с учетом оборота и всех обязательств, связанных с деятельностью фирмы.

Стоимость действующего предприятия привносит в оценку элемент, относящийся к области менеджмента, будь то отдельный промышленный объект или крупный конгломерат.

Наиболее широко распространенным видом стоимости является рыночная стоимость. Данный термин относится к числу конкретных определений в рамках категории стоимости в обмене и широко используется в качестве законодательно установленного стандарта оценки во многих странах .

В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. № 135 ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Приведенное определение с момента вступления в силу данного закона в обязательном порядке должно использоваться оценщиками при определении рыночной стоимости объекта оценки, принадлежащего Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам или юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Согласно ФЗ «Об акционерных обществах», определяющего порядок создания и правовое положение акционерных обществ, права и обязанности их акционеров, а также обеспечивающего защиту прав и интересов акционеров, рыночной стоимостью имущества, включая стоимость акций или иных ценных бумаг общества, является цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы приобрести.

В Международном стандарте оценки №1 (МСО - 1), принятом МКСОИ, дается следующее определение рыночной стоимости: рыночная стоимость есть расчетная величина - денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно и без принуждения. Определение стоимости, содержащееся в стандарте МКСОИ, используется базой для формулирования собственных определений многими специалистами в области оценочной деятельности (Пратт Ш., Фридман Д., Ордуэй Н.).

В результате обобщения всех определений рыночной стоимости, принятых в международной практике оценки и нормативными актами РФ, можно сделать следующий вывод:

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, выраженная в денежном эквиваленте, по которой объект оценки перейдет на дату оценки от продавца к покупателю при соблюдении справедливой сделки.

Необходимо также отметить один из обязательных элементов определения рыночной стоимости, отсутствующий в нормативных актах РФ, - «…на дату оценки…». Данный элемент выражает привязку величины рыночной стоимости по времени к конкретной дате. В силу многих факторов, как внешних (рыночных), так и внутренних расчетное значение рыночной стоимости для другой даты может быть неверным. Результат оценки отражает действительное состояние оцениваемого объекта именно на дату оценки.

В отличие от рыночной стоимости инвестиционная стоимость предполагает расчет стоимости для конкретного инвестора в зависимости от его индивидуальных инвестиционных требований, склонностей и предпочтений. Инвестиционная стоимость является проявлением стоимости в пользовании.

Международный стандарт оценки №2 (МСО - 2), описывающий виды стоимости, отличные от рыночной, устанавливает, что инвестиционная стоимость - стоимость собственности для конкретного инвестора, или группы инвесторов, при определенных целях инвестирования.

Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость являются двумя различными понятиями, и их величины, как правило, не совпадают. Причиной отличия является то, что расчет рыночной стоимости не предполагает существование определенного лица, а инвестиционная стоимость, как уже отмечалось, стоимость для одного конкретного инвестора.

Понятие инвестиционной стоимости является не полностью отличным от понятия рыночной стоимости, поскольку именно за счет действия большого числа конкретных инвесторов, постепенно достигается равновесие спроса и предложения и устанавливается равновесная рыночная цена, отражающая стоимость объекта для большинства инвесторов.

Внутренняя стоимость отличается от инвестиционной стоимости тем, что она является результатом аналитических суждений, основанных на выявленных внутренних характеристиках инвестиций; внутренняя стоимость зависит не от того насколько данные характеристики соответствуют целям конкретного инвестора, а от того, каким образом они трактуются тем или иным аналитиком.

Пратт Ш. рассматривает четыре фактора, влияющие на стоимость акций, учет которых при расчете цены акций, по его мнению, и даст величину внутренней стоимости. Факторы стоимости по Пратту Ш.:

· стоимость активов фирмы;

· вероятная будущая прибыль;

· вероятные будущие дивиденды;

· вероятные будущие темпы роста.

Внутренняя стоимость - это скрытая, или внутренне присущая, стоимость акций, рассчитанная в ходе фундаментального анализа.

Фундаментальный анализ представляет собой подход в анализе ценных бумаг, предполагающий, что ценная бумага обладает внутренней стоимостью, которая может быть определена путем тщательной оценки соответствующих переменных. Обычно ожидаемая прибыль является наиболее важной переменной в этом анализе. Однако в процессе анализа могут быть рассмотрены и другие переменные, такие, как дивидендные выплаты, структура капитала, качество менеджмента и другие. На основе этих фундаментальных переменных аналитик оценивает внутреннюю стоимость ценной бумаги и сравнивает ее с текущим рыночным курсом для принятия соответствующего инвестиционного решения.

Вообще, при проведении оценки бизнеса для получения значений рыночной, инвестиционной или внутренней стоимости, рассчитывается рыночная, инвестиционная или внутренняя стоимость предприятия как действующего.

Ликвидационная стоимость представляет собой прямую противоположность стоимости действующего бизнеса. Ликвидационная стоимость означает чистую сумму, которую собственник может получить от раздельной распродажи активов компании в процессе ее ликвидации.

Пратт Ш. в своей работе «Оценка бизнеса: анализ и оценка закрытых компаний» рассматривает два вида ликвидационной стоимости:

· упорядоченная ликвидационная стоимость;

· принудительная ликвидационная стоимость.

Термин упорядоченная ликвидационная стоимость означает, что распродажа активов производится в течение разумного периода времени с тем, чтобы получить наивысшую возможную цену за каждый вид активов. Термин принудительная ликвидационная стоимость означает, что активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно.

Ликвидационная стоимость является показателем того, что фирма в состоянии представить к продаже, в том случае, если ей придется прекратить свою деятельность.

При расчете ликвидационной стоимости необходимо учитывать расходы, связанные с ликвидацией фирмы. Как правило, в расходы включаются административно - управленческие расходы по поддержанию работы предприятия до завершения ее ликвидации, налоговые платежи, а также оплата консультационных услуг. Таким образом, ликвидационная стоимость обычно меньше суммы выручки от распродажи ее активов.

Наименование параметра	Значение
Тема статьи:	Виды стоимости
Рубрика (тематическая категория)	Производство

Учитывая зависимость отцели проводимой оценки, количества и подбора учи­тываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

Стоимость - это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Стоимость отличается от цены и затрат.

1. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитываемую стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки принято понимать расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателœем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателœем и продавцом.

В некоторые случаях рыночная стоимость может выражаться отрицатель­ной величиной. К примеру, это должна быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически благоприятных объектов.

Нормативно рассчитываемая стоимость - это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на базе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами (Госкомимуществом, Госком­статом, Роскомземом). При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитываемая стоимость не совпадает с величи­ной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

2. С точки зрения оценки различают рыночную, инвестиционную, страховую, налогооблагаемую, утилизационную стоимости.

При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость .

При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвес­тиционную стоимость.Инвестиционная стоимость - стоимость соб­ственности для конкретного инвестора при определœенных целях инвес­тирования.

В отличие от рыночной стоимости, определяемой мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Основными причинами бывают различия: в оценке будущей прибыльности; в представлениях о степени риска; в налоговой ситуации; в сочетаемости с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемымиим.

Страховая стоимость - стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

Налогооблагаемая стоимость - стоимость, рассчитываемая на базе определœений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности.

Утилизационная (скраповая) стоимость - стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.

3. Учитывая зависимость отхарактера аналога различают стоимость воспроизвод­ства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам.

Стоимость замещения - это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства и стоимость замещения широко используют в сфере страхования.

4. В бухгалтерском учете различают балансовую стоимость, остаточную и восстановительную стоимость.

Балансовая стоимость - затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданных базовых средств в современных условиях; определяется в процессе переоценки базовых фондов. Остаточная стоимость - ϶ᴛᴏ первоначальная (восстановительная) за минусом амортизации.

5. Учитывая зависимость отперспектив развития предприятия различают стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость.

Стоимость действующего предприятия - это стоимость сформировав­шегося предприятия как единого целого, а не какой-либо его составной части. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется на базе их вклада в данный бизнес и воспринимается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца.

Оценка действующего предприятия предполагает, что бизнес имеет благоприятные перспективы развития, в связи с этим можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно всœегда больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов.

Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, -денежная сумма, которая реально должна быть получена от продажи собственности в срок, чересчур короткий для проведения адекватного маркетинга. При ее определœении крайне важно учитывать всœе расходы, связанные с ликвидацией предприятия, такие, как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги. Разность между выручкой, которую можно получить от продажи активов предприятия на рынке, и издержками на ликвидацию дает ликвидационную стоимость предприятия.

При оценке стоимости предприятия выделяют также и такое понятие, как эффективная стоимость.Эффективная стоимость-стоимость активов, равная большей из двух величин - потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не истори­ческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в т.ч. бизнеса, является его полезность.

Кроме понятия ʼʼстоимостьʼʼ в теории и практике оценки используют понятия ʼʼценаʼʼ и ʼʼзатратыʼʼ (себестоимость).

Цена - это показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предполагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, ᴛ.ᴇ. относится к определœенному моменту и месту. Учитывая зависимость отфинансовых возможностей, мотивов или особых конкретных интересов покупателя и продавца цена может отклоняться от стоимости.

Себестоимость - это денежная сумма, требуемая для создания или производства товара или услуги. Себестоимость включет совокупность затрат, издержек или расходов. По завершении процесса создания или акта купли-продажи себестоимость становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателœем за товар и услугу, становится для него затратами на приобретение.

Себестоимость влияет на рыночную стоимость, однако однозначно еене определяет.

Умелое сочетание и использование всœех указанных понятий позволяют проводить качественную оценку объектов собственности. Наряду с фунда­ментальными понятиями, лежащими в базе сделки, существуют также и единые принципы, и общепринятые методы оценки собственности.

Таблица. Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки

Виды стоимости - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Виды стоимости" 2017, 2018.

- Перечислите основные виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости (по ФСО-1,2).

Типы недвиж-ти и признаки ее классифик-ии Раскройте понятие и определите признаки недвижимости, расскажите о классификации объектов недвижимости. К недвижимостиможно отнести землю и объекты, которые были созданы на ней: здания, сооружения,... .

- Основные виды стоимости недвижимости

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости Оценка недвижимости Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости. 1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.... .

-

Рыночная стоимость объекта оценки (стоимость при обмене) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на... .

- Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости.

Особенности недвижимости как объекта оценки. Объекты и субъекты оценки. Недвижимость – это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические... .

- Виды стоимости, определяемые выгодами от использования объекта недвижи­мости

Виды стоимости, базирующиеся на учете прошлых затрат Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) - расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же... .

- Оценка и учет основных средств. Виды стоимости основных средств: первоначальная, восстановитель­ная, остаточная, ликвидационная и среднегодовая.

Амортизируемая первоначальная стоимость (Фперв.) – сумма затрат на строительство, покупку, транспортировку в ценах того года, когда они введены в эксплуатацию. По этой стоимости основные производственные фонды числятся на балансе предприятия (первый год). Ф перв = Ц пок... .

- Нормативные виды стоимости объекта оценки

Экономические виды стоимости объекта оценки Принципы оформления результатов оценки Принципы, отражающие точку зрения рынка Принципы, отражающие взаимоотношение компонентов... .

- Виды стоимости основных средств

Определение, характеристика и классификация основных средств Основные средства и инвестиционная деятельность предприятия Основные средства – это средства труда, многократно используемые в производственном процессе, не изменяющие при этом... .

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка стоимости предприятия сферы услуг

1. Методика оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки имущественного комплекса

На сегодняшний день, оценка имущества, или имущественных комплексов является самым распространенным видом оценочной деятельности, это обусловлено в первую очередь широтой спектра объектов оценки, классифицируемых как имущество.

Имущество - обладающие полезностью объекты владения или использования физических или юридических лиц. Другими словами, имуществом является совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица.

Имущественный комплекс - комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности.

Вследствие этого, оценка имущественного комплекса является наиболее полным видом оценки, включающий в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств, финансовых вложений, нематериальных активов и прочее. При оценке имущественного комплекса, кроме оценки всех составных частей данного имущественного комплекса необходимо учитывать так называемый эффект синергии.

В настоящее время много факторов постоянно изменяют стоимость имущества. К таким факторам относится: экономический кризис, износ, изменение свойств имущества, рост и падение цен на недвижимость и прочие. Все эти факторы значительно затрудняют получение актуальной информации о стоимости объектов имущества. Оценка имущества позволяет максимально точно и качественно определить стоимость имущества в быстро меняющийся экономической ситуации в стране.

Сегодня оценка имущества и имущественных комплексов являются самыми распространенными видами оценочных услуг.

Оценка имущества производится в следующих случаях: купли-продажи имущества; получения кредита под залог имущества; страховании имущества; имущественные споры; внесение имущества в уставной капитал; передаче имущества в аренду; передаче имущества в доверительное управление; оптимизации налогов предприятия; постановка имущества на бухгалтерский и налоговый учет; оценке общей стоимости организации, владеющей имуществом; разработка бизнес-плана предприятия; принятии управленческих и инвестиционных решений; проведения процедуры банкротства предприятия; определении начальной цены имущества на торгах; купля-продажа предприятия, владеющего имуществом; слиянии или поглощении предприятия, владеющего имуществом; изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд.

Виды оценки имущества зависят от цели ее проведения и бывают следующие:

1. оценка имущества предприятий и его долей. Представляет собой совокупность действий, цель которых установить стоимость приносящих или способных принести прибыль активов фирмы;

2. оценка недвижимости. Способствует реализации выгодных сделок, принятию продуктивных решений их проведения;

3. оценка ущерба, нанесенного имуществу, от стихийных бедствий, залива, пожара, не законных действий лиц или госорганов;

4. оценка земли. Определение стоимости одного или нескольких земельных участков;

5. оценка жилья (квартир). Может включать в себя как полное определение стоимости жилья, так и долю собственности;

6. оценка автомобильного транспорта. Процесс определения стоимости транспортного средства на рынке в настоящее время;

7. оценка машин и оборудования. Цель - определение реальной стоимости. Применяются два подхода: аналоговый и оценка по восстановительной стоимости с учетом износа.;

8. оценка ущерба от дорожно-транспортного происшествия.

Для каждого вида оценки имущества существуют специальные методы и подходы, которые позволяют наиболее точно и достоверно определить стоимость имущества.

Оценка имущества включает сбор и анализ данных об объекте экспертом-оценщиком, для определения общей стоимости, соответственно настоящему законодательству и стандартами.

Объекты оценки: материальное имущество: движимое, недвижимое; права собственности на имущество.

Виды стоимости при оценки имущества: рыночная - для продажи объекта; восстановительная - для создание идентичного объекта; инвестиционная - для выявления перспективного дохода.

Совокупность видов стоимости дает полное представление о реальной цене объекта.

Основные этапы оценки имущества: заключение договора об оценке; определение характеристик имущества; анализ соответствующего рынка; выбор метода оценки; проведение расчётов; вывод итоговой стоимости объекта; составление отчёта об оценке

В ряде случаев оценка предприятия требуется по законодательству, в некоторых же - может способствовать развитию и ускорению роста, и проводится по собственной инициативе.

В любом случае, оценка предприятия - это задача организаций, а, следовательно, профессионалов.

Следует различать оценку бизнеса и оценку предприятия. Предприятие как имущественный комплекс включает в себя все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы. Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса предприятия означает определение в денежном выражении стоимости материальных активов предприятия как совокупности стоимостей основных средств.

Оценка бизнеса действующего предприятия несколько отличается от оценки предприятия как имущественного комплекса. Данное различие связано с тем, что бизнес - понятие более широкое, нежели имущественный комплекс. Оценка бизнеса включает в себя определение стоимости пассивов и активов компании: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, оценивается эффективность работы компании, ее прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке. В результате такого комплексного подхода определяется реальная стоимость бизнеса и его способность приносить прибыль.

В соответствии с российскими оценочными стандартами процедура оценки рыночной стоимости пакетов акций проводится с использованием трех подходов: затратного; сравнительного; доходного.

Каждый из этих подходов имеет свои специфические методы и приемы. Используемые в том или ином подходе данные отражают либо настоящее положение компании, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

После получения результатов оценки по каждому из трех подходов осуществляется согласование результатов рыночной стоимости компании и расчет оцениваемого пакета .

1.2 Затратный подход

Затратный подход рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета не всегда соответствует рыночной стоимости. В результате встает задача проведения корректировки баланса предприятия . Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств, и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Метод чистых активов . Стоимость чистых активов (собственного капитала) предприятия определяется по формуле:

С = А - О (1)

где С - стоимость собственного капитала;

А - рыночная стоимость всех активов;

О - текущая стоимость всех обязательств.

Расчет стоимости методом чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по рыночной стоимости

2. Оп ределяется рыночная стоимость машин и оборудования

3 . Вы являются и оцениваются нематериальные активы.

4 . Оп ределяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5 . То варно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6 . Оц енивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Метод ликвидационной стоимости . Данный метод используют, если предполагается закрытие предприятия и реализация его активов по отдельности, а также при санации предприятия, экспертизе программ по реорганизации предприятия, финансировании реорганизации предприятия, оценке заявок на покупку предприятия.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:

1. Принимается во внимание последний квартальный балансовый отчет.

2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов.

3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат.

К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.

6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.

7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.

Метод скорректированной балансовой стоимости . Данный метод является условно рыночным. Он проводится на основе Порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ №Ю н, 03- 6 /пз от 29 января 2003 г ., утвержденного Минфином России и ФКЦБ РФ.

1.3 Доходный подход

При использовании доходного подхода основным фактором, определяющим величину стоимости объекта, является доход, приносимый объектом оценки. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, а также вид и степень рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход определяет текущую стоимость будущих доходов, которые возникнут в результате использования и возможной дальнейшей продажи собственности .

Метод дисконтирования денежных потоков. Определение стоимости бизнеса данным методом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Метод дисконтирования денежных потоков используется для оценки действующих предприятий. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса [ 9 , с. 1 32- 1 36 ].

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков:

1 . Вы бор модели денежного потока

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Ретроспективный анал из и прогноз валовой выручки от реализации

4. Анализ и прогноз расходов

5. Анализ и прогноз инвестиций

6. Расчет величины денежного потока для к аждого года прогнозного периода

7. Определение ставки дисконта.

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок

Метод капитализации прибыли . Этот метод также основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой:

Оцененная стоимость = Прибыль

Ставка капитализации (2)

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуации, в которой ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными).

Основные этапы применения метода капитализации прибыли

1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация.

2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована (в качестве такой величины может быть чистая прибыль, валовая прибыль или денежный поток).

3. Расчет адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).

6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

1.4 Сравнительный подход

Сравнительный подход применяется при наличии достаточного количества сопоставимых объектов. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым предприятием объекты, которые недавно были проданы, и о которых можно собрать достоверную информацию. Обычно между ними существуют различия, поэтому проводится соответствующая корректировка данных. Особенностью сравнительного подхода является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям, а с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты. Данный подход предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.

Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Большое значение имеют также открытость рынка или доступность финансовой информации.

Вывод итоговой величины стоимости . При выведении итоговой величины используются поправки, зависящие от того, какая доля владения акциями оценивается, и какие методы оценки при этом используются.

Для получения стоимости миноритарного пакета из пропорциональной доли стоимости полного (100% ) пакета, рассчитанной указанными выше методами, вычитается скидка за неконтрольный характер.

Скидка за неконтрольный характер - величина, на которую уменьшается стоимость оцениваемой доли пакета (в общей стоимости пакета акций предприятия) с учетом ее неконтрольного характера. Она является производной от премии за контроль и рассчитывается по формуле:

Скидка = 1 - 1 / (1 + Премия за контроль) (3)

Премия за контроль - стоимостное выражение преимущества, связанного с владением контрольным пакетом акций. Она отражает дополнительные возможности контроля над предприятием по сравнению с владением миноритарным пакетом. Средняя премия за контроль колеблется в пределах 30-40% .

Скидка на низкую ликвидность. Пригодность к быстрой реализации (ликвидность) определенно повышает стоимость бизнеса и, напротив, отсутствие ликвидности снижает его стоимость по сравнению с сопоставимым, однако, высоколиквидным бизнесом. Другими словами, рынок выплачивает премию за ликвидность и снижает цену при ее отсутствии. Как правило, недостаток ликвидности характерен для компаний закрытого типа, у которых нет готового рынка для акций.

2. Оценка с тоимости 3 0% пакета акций ОАО « Машсервис »

2.1 Анали з деятельности агентства ОАО « Машсервис »

ОАО «Машсервис» является многофункциональным комплексом с доминирующей функцией торгово-выставочной недвижимости, расположенный в деловом центре Нижнего Новгорода.

Приоритетными направлениями деятельности общества являются:

1. Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества;

2. Производство тепловой энергии (пара и горячей воды);

3. Обеспечение работоспособности электрических и тепловых сетей.

Основным рынком осуществления предпринимательской деятельности ОАО «Машсервис» является город Нижний Новгород. На данный момент рынок многофункциональных комплексов Нижнего Новгорода представлен более чем 40 МФК и БЦ с площадью, сдаваемой в аренду более 2 252,8 тыс. кв. м.

Основными конкурентами ОАО «Машсервис» являются: МЦ «Мебель Сити», БЦ «Акватория», МЦ «Грейт», из-за близкого местоположения.

В целях обеспечения конкурентного функционирования бизнес-центра и торгового центра ОАО «Машсервис», а также обеспечения функционирования инфраструктуры разработана специалистами общества ценовая политика и ввод новых площадей корпуса Г, которые позволили бы увеличить выручку от основного вида деятельности в 2011 г. на уровне благополучного 2010 г.

Для всестороннего изучения ситуации на рынке коммерческой недвижимости и положения на нем ОАО «Машсервис» проведем SWOT - анализ:

Оценка слабых и сильных сторон

Оценка возможностей и угроз

ОАО «Машсервис» обладает рядом преимуществ, которые упрочняют его положение на рынке. Это удачное, со стратегической точки зрения, расположение (вблизи всех транспортных узлов), а также производство и передача тепловой энергии потребителям. Однако крупным недостатком данного многофункционального комплекса является, недостаточная площадь сдаваемых помещений класса А, а так же незавершенное строительство некоторых корпусов.

ОАО «Машсервис» является многофункциональным комплексом, основным видом деятельности которого является оказание услуг аренды коммерческих помещений (данный вид хозяйственной деятельности обеспечивает более 90% выручки (доходов) эмитента за отчетный период).

Изменение размера выручки ОАО «Машсервис» от основной хозяйственной деятельности в 2009 и 2010 годах более чем на 10% связан с уменьшение деловой активности организаций, и как следствие - оттоком арендаторов, однако в 2011 году наблюдается положительная динамика, что дает возможность делать оптимистичные прогнозы на будущее.

Рис. 1. Динамика объема выручки

Для более детального анализа состояния предприятия рассмотрим основные показатели его деятельности и проведем их финансовый анализ.

2.2 Анализ финансового состояния деятельности предприятия

Бухгалтерский баланс является основным исходным документом для проведения анализа финансового состояния предприятия. Экспресс-анализ бухгалтерского баланса проводится в три этапа .

1 этап. Оценка результатов сопоставления темпов роста валюты баланса и основных показателей деятельности: выручки от продаж и прибыли.

При этом правильным соотношением является следующее:

Темп роста прибыли > Темп роста выручки > Темп роста активов

Сопоставив темпы роста прибыли, выручки и активов предприятия, мы получили следующее соотношение:

Темп роста активов > Темп роста выручки > Темп роста прибыли (106,7 > 99,37 > 44,67).

Соотношение Темп роста активов > Темп роста выручки означает, что снизилась деловая активность менеджмента и снижается оборачиваемость активов предприятия, из чего следует повышение уровня себестоимости и снижение рентабельности продаж.

Соотношение Темп роста выручки > Темп роста прибыли свидетельствует о том, что, несмотря на снижение выручки (с учетом индекса цен в отрасли предоставления услуг) у предприятия растет себестоимость оказываемых услуг и реализованной продукции, что во многом связано с удорожанием цен.

2 этап. Анализ состава активов.

Наибольший удельный вес в структуре имущества организации составляют внеоборотные активы. Их доля в 2010 году по сравнению с 2009 увеличилась на 4% (88,6% против 84,38%), что является следствием, сдачи в эксплуатацию двух новых зданий, корпуса Н и корпуса B, и свидетельствует об увеличении производственного потенциала организации.

Аналогичная ситуация наблюдается и с оборотными активами предприятия. Вертикальный анализ оборотных активов показал, что на предприятии происходит сокращение доли запасов. При этом происходит снижение доли дебиторской задолженности в составе активов с 14,8% до 10,9%, что свидетельствует об эффективности проведенной работы с покупателями, в сфере сокращения оплаты с рассрочкой платежа. Увеличение доли денежных средств свидетельствует о том, что средства предприятия используются не эффективно.

3 этап. Анализ состава пассивов.

В целом величина собственного капитала в 2010 году по сравнению с 2009 годом увеличивается на 29,9%. Рост собственного капитала обеспечивает снижение краткосрочных обязательств, в первую очередь перед поставщиками и подрядчиками, уменьшая размер задолженности в 2010 по сравнению с 2009 годом на 50%. Среди заемных источников финансирования предприятие использует как краткосрочные, так и долгосрочные обязательства.

При этом если сравнить динамику кредиторской и дебиторской задолженности можно выявить следующую тенденцию: наблюдается снижение дебиторской и снижение кредиторской задолженности. Снижение дебиторской задолженности связано с улучшением платежной дисциплины покупателей. Рост долгосрочных обязательств свидетельствует о планах развития многофункционального комплекса, путем ввода в эксплуатацию дополнительных корпусов, на возведение которых и был взят долгосрочный кредит.

Положительные признаки оценки баланса по результатам чтения: увеличение валюты баланса, уменьшение доли запасов в составе оборотных активов, уменьшение дебиторской задолженности в составе оборотных активов, увеличение доли собственного капитала, снижение кредиторской задолженности.

Отрицательные признаки оценки баланса:

Превышение заемных средств над собственным капиталом,

Рост долгосрочных обязательств.

Проведенный экспресс-анализ финансового состояния предприятия позволил нам получить предварительную оценку деятельности данного предприятия. Для более глубокого анализа необходимо провести коэффициентный анализ финансового состояния предприятия.

Проанализируем финансовое состояние предприятия на основе показателей платежеспособности, финансовой устойчивости и т.д.

Общий коэффициент покрытия характеризует платежные возможности организации, оцениваемые при условии не только своевременных расчетов с дебиторами и благоприятной реализации готовой продукции, но и продажи в случае необходимости прочих элементов материальных оборотных средств. В данном случае соотношение текущих активов и текущих обязательств на начало 2010 года составляет 0,69:1, на начало 2011 года - 0,863:1, что свидетельствует о превышении текущих обязательств над текущими активами.

Таблица 2. Показатели платежеспособности

Показатель	Значение показателя	Отклонение
Общий коэффициент покрытия
Коэффициент ликвидности при условии мобилизации запасов и затрат
Показатель текущей платежеспособности

При этом на начало 2010 года коэффициент общего покрытия ниже рекомендуемого значения, что свидетельствует о существующем риске несвоевременного погашения текущих обязательств. У нашего предприятия достаточно имущества, чтобы погасить все свои долги при ликвидации бизнеса, но не хватает оборотных активов, чтобы своевременно расплачиваться по текущим долгам при нормальном продолжении дел. На начало 2011 года ситуация несколько улучшилась.

Коэффициент ликвидности при условии мобилизации запасов и затрат характеризует степень зависимости платежеспособности от материально-производственных запасов и затрат с точки зрения необходимости мобилизации средств на погашение краткосрочных обязательств. Значение данного показателя ниже нормативного значения, что свидетельствует о не способности предприятия погасить свои краткосрочные обязательства путем мобилизации запасов и затрат.

Показатель текущей платежеспособности,свидетельствует о том,за какой срок может быть погашена текущая задолженность при условии использования на ее погашение выручки от продажи товаров. Данный показатель чуть ниже рекомендуемого значения, однако, на начало 2011 года по сравнению с началом 2010 значение коэффициента демонстрирует положительную динамику, что свидетельствует об улучшении платежеспособности предприятия.

В целом можно сделать вывод что, текущих активов у предприятия недостаточно, чтобы в случае необходимости осуществить их погашение. Что свидетельствует о том, что у предприятия относительно высокая степень риска потери платежеспособности.

Таблица 3. Показатели финансовой устойчивости

Показатель	Значение показателя	Отклонение
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств
Коэффициент финансовой обеспеченности собственными средствами
Коэффициент маневрирования собственными оборотными средствами

Проанализируем показатели финансовой устойчивости, представленные ниже.

Коэффициент соотношения собственных и заемных средств показывает, сколько заемных средств приходится на 1 рубль собственных средств, вложенных в активы предприятия. Данный показатель значительно превышает рекомендуемое значение, что означает зависимость предприятия от внешних источников средств, потерю финансовой устойчивости. Однако, в течении двух лет, данный показатель снижается, что демонстрирует положительную динамику. При этом снижение кредиторской задолженности связано с увеличением выручки, а увеличение долгосрочных обязательств связанно с развитием многофункционального комплекса.

Коэффициент финансовой обеспеченности собственными средствами показывает наличие собственных средств у предприятия, необходимых для обеспечения его финансовой устойчивости. Значение данного показателя находится ниже рекомендуемого, что свидетельствует о неустойчивом финансовом состоянии предприятия и отсутствии больших возможностей в проведении независимой финансовой политики. Однако значение данного показателя на начало 2011 года еще существенно снижается, что связано с тем, что предприятие направило большую часть собственных средств на строительство двух новых корпусов, которые были введены в эксплуатацию в 2010 году.

Значение коэффициента маневренности так же ниже рекомендуемых значений, но в течение 2 лет, данный показатель так же демонстрирует положительную динамику, хотя и остается достаточно низок и как следствие у предприятия почти нет возможности для финансового маневра.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что на данный момент предприятие не является финансово устойчивым, однако негативная тенденция, связанная с тем, что многофункциональный комплекс находится на стадии развития, что неразрывно связанно с использованием заемных средств.

Таблица 4. Показатели деловой активности

Показатель	Значение показателя	Отклонение
Коэффициент оборачиваемости оборотного капитала
Коэффициент оборачиваемости собственного капитала
Коэффициент оборачиваемости запасов
Коэффициент оборачиваемости ДЗ
Коэффициент оборачиваемости КЗ

Коэффициент оборачиваемости оборотного капитала характеризует скорость оборота текущих активов предприятия и генерирует возмещение задолженности. Снижение оборачиваемости оборотного капитала обусловлено, прежде всего, незначительным снижением выручки, которое было вызвано снижением спроса на предоставляемые услуги. Это в конечном итоге ведет к ухудшению платежеспособности предприятия, а соответственно и замедлению оборачиваемости кредиторской задолженности.

Изменение показателей деловой активности оказывает влияние на показатели рентабельности. Проанализируем показатели интенсивности использования ресурсов, представленные в таблице 5.

Таблица 5. Интенсивность использования ресурсов

Рентабельность активовхарактеризует эффективность использования активов предприятия. Значения данных показателей достаточно высокие для данного предприятия, что свидетельствует об эффективном использовании активов. Нельзя не отметить отрицательную динамику всех показателей, вызванную увеличением себестоимости оказываемых услуг.

Рентабельность реализованной продукциихарактеризует эффективность затрат, произведенных предприятием на производство и реализацию продукции. Резкое изменение значения данного показателя, сопровождаемое отрицательной динамикой свидетельствует о необходимости пересмотра цен и усилении контроля за себестоимостью производимой продукции.

Рентабельность продаж характеризует уровень спроса на продукцию и услуги предприятия. Резкое снижение значения данного показателя в 2 раза свидетельствует о снижении спроса на продукцию предприятия.

В целом можно судить о достаточно эффективном использовании ресурсов предприятия.

Исходя из проведенного коэффициентного анализа финансового состояния, были выявлены следующие тенденции в деятельности предприятия:

Показатели платежеспособности ниже нормативных значении, однако, наблюдается положительная динамика данных показателей,

Показатели финансовой устойчивости существенно ниже нормы, что свидетельствует о сильной зависимости предприятия от заемных средств,

Наблюдается снижение показателей эффективности использования ресурсов, хотя их значения достаточно высоки,

Показатели деловая активность предприятия так же имеют значения близкие к норме, хотя за отчетный год демонстрируют отрицательную динамику.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что предприятие достаточно эффективно использует имеющиеся ресурсы, но очень сильно зависит от заемных средств, так как находится в стадии развития.

Для анализа причин снижения эффективности и деловой активности необходимо провести анализ финансовых результатов деятельности предприятия.

Финансовые результаты характеризуют абсолютную эффективность хозяйствования предприятия по всем направлениям его деятельности: производственной, сбытовой, снабженческой, финансовой и инвестиционной. Они составляют основу экономического развития предприятия и укрепления его финансовых отношений со всеми участниками коммерческой деятельности. Поэтому анализу финансовых результатов уделяют особое внимание на предприятии.

При проведении внешнего анализа или экспресс-анализа прибыли на основе маржинального дохода может применяться следующая факторная модель:

Таблица 6. Показатели деятельности предприятия

Показатели	Значение показателя	Отклонение, тыс. руб.	Темп изменения, %
Объем реализованной продукции, тыс. руб.
Переменные расходы, тыс. руб.
Расходы переменные на 1 руб. товарной продукции
Величина покрытия (маржинальный доход), тыс. руб.
Величина покрытия на 1 руб. товарной продукции
Расходы постоянные, тыс. руб.
Прибыль от продаж, тыс. руб.
Рентабельность продаж, %

Анализ финансовых результатов предполагает и оценку изменения рентабельности продаж. Как видно из таблицы наблюдается снижение рентабельности продаж, это связано с увеличением себестоимости продукции в части увеличения переменных расходов на 1 руб. товарной продукции.

2.3 Оценка стоимости 3 0% пакета акций ОАО « Машсервис »

В данной главе оценим стоимость бизнеса ОАО «Машсервис». Для оценки стоимости акций предприятия рассчитаем рыночную стоимость 30% пакета акций.

При проведении оценки используются доходный и сравнительный подходы. При оценке рыночной стоимости 30% пакета акций ОАО «Машсервис» будут использованы только 2 подхода.

2.3.1 Оценка рыночной стоимости ОАО « Машсервис » доходным подходом

При оценке стоимости 100% пакета акций ОАО «Машсервис» в рамках доходного подхода будет использоваться метод дисконтированных будущих денежных потоков. Применение данного метода обусловлено неравномерностью поступления денежных потоков в рамках прогнозного периода и существенной положительной их величиной в постпрогнозном периоде .

Метод дисконтированных денежных потоков реализуется в осуществлении 5 основных этапов. Детально проанализируем каждый из этих этапов.

1 этап. Определение модели денежного потока

При оценке стоимости бизнеса применяются две модели денежного потока: денежный поток для собственного капитала и денежный поток для всего инвестированного капитала. Оценка стоимости бизнеса с использованием первой модели предполагает оценку стоимости собственного капитала, второй всего инвестированного капитала (собственного и заемного). Поскольку нам необходимо оценить стоимость 100% пакета акций предприятия, следовательно, будем использовать модель денежного потока для собственного капитала.

2 этап. Определение длительности прогнозного периода

Согласно методу дисконтированных денежных потоков стоимость предприятия определяется на основе будущих денежных потоков, которые могут быть получены при функционировании предприятия. Поэтому важной задачей является определение длительности прогнозного периода, т.е. периода, в течении которого денежные потоки будут изменяться, а по истечении которого - стабилизируются. В данном случае, в качестве прогнозного периода принимается период равный 4 годам. Так же будем считать что, денежный поток будет расти ежегодно в среднем на 3%.

3 этап. Определение величины чистого денежного потока в прогнозном и постпрогнозном периоде

Существуют два основных метода расчета величины чистого денежного потока: прямой и косвенный. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам. Косвенный метод предполагает оценку чистого денежного потока на основе изменений статей баланса и чистой прибыли. Для определения чистого денежного потока предприятия «Машсервис» будет использоваться косвенный метод, поскольку в связи с проведением плана финансового оздоровления были внесены существенные изменения в баланс и отчет о прибылях и убытках, которые необходимо обязательно учесть при расчете чистого денежного потока.

Расчет чистого денежного потока для собственного капитала косвенным методом осуществляется по следующей формуле:

Чистый денежный поток для с.к. = Чистая прибыль + Амортизация - Инвестиции - Изменение собственного оборотного капитала + Изменение долгосрочных обязательств.

Результаты расчетов представим в таблице 7.

Таблица 7. Расчет чистого денежного потока

Показатели		Прогнозный период	Постпрогнозный период
Чистая прибыль, тыс. руб.
Амортизация, тыс. руб.
Инвестиции, тыс. руб.
Собственный оборотный капитал, тыс. руб.
Изменение собственного оборотного капитала
ЧДП, тыс. руб.

4 этап. Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы потенциальный инвестор сегодня (здесь - текущая стоимость) за возможность получения ожидаемых в будущем поступлений (будущего денежного потока) с учетом степени риска получения этих доходов.

Согласно теории оценки, ставка дисконтирования должна рассчитываться на той же основе, что и денежный поток, к которому она применяется. Так, если выбран бездолговой денежный поток (для инвестированного капитала), то ставка дисконтирования рассчитывается по модели средневзвешенной стоимости капитала (WACC - Weighted Average Cost of Capital). Если же выбран денежный поток для собственного капитала, то ставка дисконтирования может быть рассчитана либо кумулятивным способом (build-up), либо по модели оценки капитальных активов (CAPM - Capital Asset Pricing Model).

В нашем случае в качестве денежного потока выбран поток для собственного капитала. Кроме того, известно, что акции предприятия ОАО «Бизнес-центр «Аквилон» не котируются на бирже, следовательно, нет необходимых данных для расчета ставки дисконтирования методом капитальных активов. Исходя из этого, ставка дисконтирования будет рассчитываться на основе метода кумулятивного построения.

В соответствии с данным методом за базу расчета берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой добавляется премия за специфический риск инвестирования в конкретный бизнес.

На основе данных Центрального банка России в части ставок рынка среднесрочных ГКО была определена ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, которая составила 7,58%.

Для определения премии за риск инвестирования в оцениваемый бизнес рассмотрим основные виды рисков и их параметры (Таблица 8).

По каждому из данных факторов назначается премия в размере от 0 до 5%.

1% и 2% означает, что ситуация на предприятии более благоприятная, чем в среднем по отрасли,

3% означает, что предприятие работает как в среднем по отрасли,

4% и 5% означает, что ситуация на предприятии менее благоприятная что, чем в среднем по отрасли.

Таблица 8. Виды и параметры риска

Виды риска	Параметры риска
Руководящий состав, качество управления	Независимость (зависимость) от одной ключевой фигуры; наличие (отсутствие) управленческого резерва.
Размер предприятия	Крупное (среднее, мелкое) предприятие; форма рынка, на котором действует компания с позиции предложения: монопольная или конкурентная.
Финансовая структура (источники финансирования компании)	Соответствующая нормам (завышенная) доля заемных источников в совокупном капитале компании. В качестве нормы может быть принят среднеотраслевой уровень.
Товарная и территориальная диверсификация	Широкий (узкий) ассортимент продукции; территориальные границы рынка сбыта: внешний, региональный, местный рынок.
Уровень и прогнозируемость прибылей	Наличие (отсутствие) информации за последние несколько (три - пять) лет о деятельности компании, необходимой для прогнозирования/
Прочие риски	Дополнительные риски. Определяются экспертами.

Ставка дисконтирования = 7,58+3+3+3+1+1 = 18,58 (0,1858)

Оценим каждый из видов риска для данного предприятия:

1) Руководящий состав, качество управление. ОАО «Машсервис» на рынке услуг уже достаточно долгое время, поэтому персонал набирается тщательно и профессионально.

2) Размер предприятия. Сравнение стоимости основных фондов на предприятии со стоимостью основных фондов в среднем по отрасли показало, что ОАО «Машсервис» предприятие средних размеров;

3) Финансовая структура. Так как доля заемного капитала в структуре баланса превышает долю собственного, показывает зависимость данного бизнеса от заемных средств, но в целом это является средним показателем по отрасли.

4) Товарная и территориальная диверсификация. Товарная диверсификация характеризуется широтой предлагаемых услуг;

5) Уровень и прогнозируемость прибылей. Эффективность деятельности предприятия является достаточно высокой;

6) Прочих рисков, связанных с вложениями в данное предприятие, не выявлено.

5 этап. Определение стоимости бизнеса

На данном этапе производится расчет стоимости бизнеса в прогнозный и постпрогнозный период, после чего определяется итоговая стоимость бизнеса.

Стоимость бизнеса в прогнозном периоде определяется путем дисконтирования чистого денежного потока по ставке, рассчитанной на 4 этапе.

При дисконтировании прогнозных денежных потоков, учитывался тот факт, что предприятие получает доходы и осуществляет расходы равномерно в течение года, поэтому дисконтирование потоков произведено на середину года.

Стоимость бизнеса в прогнозном периоде = 1227,96/(1+0,1858) 0,5 +1042,64/(1+0,1858) 1,5 +7698,96/(1+0,1858) 2,5 +14658,35/(1+0,1858) 3,5 = 15036,39 тыс. руб.

Стоимость бизнеса в постпрогнозном периоде определяется в зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период, при этом используются следующие методы:

Метод расчета по ликвидационной стоимости (если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей активов).

Метод расчета по стоимости чистых активов (для стабильного бизнеса со значительными материальными активами).

Метод предполагаемой продажи (пересчет прогнозируемого денежного потока от продажи в текущую стоимость).

Метод Гордона (доход первого постпрогнозного года капитализируется в показатели стоимости с помощью коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста).

В нашем случае стоимость в постпрогнозном периоде будет определяться по методу Гордона, поскольку планируется, что предприятие будет осуществлять свою деятельность в течение неопределенно длительного времени и примерно одинаковыми темпами.

Стоимость бизнеса в постпрогнозном периоде = (27396,99/0,1858-0,03)*(1 /(1+0,1858) 4,5 =81674 тыс. руб.

Полученная величина стоимости бизнеса в постпрогнозном периоде прибавляется к величине стоимости, полученной в прогнозном периоде, результатом является рыночная стоимость 100% пакета акций.

Стоимость бизнеса в целом = 15036,39 + 81674 = 96710,39 тыс. руб.

Таким образом, стоимость бизнеса, рассчитанная доходным подходом с использованием метода дисконтированных будущих денежных доходов составила 96710,39 тыс. руб.

2.3.2 Оценка стоимости ОАО « Машсервис » сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке бизнеса предприятия - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах и сделках с ними.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что стоимость бизнеса предприятия фактически определяется рынком, т. к. оценщик лишь корректирует реальную рыночную цену аналога для лучшей сопоставимости, тогда как при применении других подходов к оценке бизнеса или акций предприятия, стоимость является результатом расчета.

Разделяют 3 метода сравнительного подхода: метод рынка капитала, метод сделок, метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала, или метод компании-аналога, основан на финансовом анализе и определении рыночной стоимости предприятия с использованием ценовых мультипликаторов.

Метод сделок, основан на использовании цены приобретения предприятия - аналога в целом или его контрольного пакета акций. В данном случае базой для сравнения служит цена контрольного или полного пакета акций, включающую премию за элементы контроля.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой бизнеса предприятия и определенными финансовыми параметрами.

В рамках сравнительного подхода для оценки стоимости предприятия будет использоваться метод рынка капитала. Метод рынка капитала в рамках сравнительного подхода реализуется в 5 этапов. Рассмотрим последовательно каждый этап.

1 этап. Сбор информации, выбор компаний-аналогов. В качестве аналогов было выбрано 5 бизнес центров: ОАО «БЦ «Линкор», ОАО «МЦ «Мебель СИТИ», БЦ «Акватория», БЦ «На Монетной», МЦ «Грейт».

2 этап. Расчет оценочных мультипликаторов. На основе имеющейся информации относительно компаний-аналогов, были рассчитаны следующие мультипликаторы:

· цена / выручка,

· цена / чистая прибыль.

Использование данных мультипликаторов обусловлено следующими причинами: компании-аналоги и оцениваемое предприятие имеют одинаковый доступ к кредитным ресурсам и схожий режим налогообложения, исходя из этого, был выбран мультипликатор рыночная капитализация / чистая прибыль, использование же мультипликатора рыночная капитализация / выручка обусловлено спецификой деятельности организации. Данные относительно компаний аналогов представлены в таблице 9.

Таблица 9. Расчет оценочных мультипликаторов

На основе значений мультипликаторов по компаниям-аналогам осуществляется выбор их величины по отношению к оцениваемому предприятию.

3 этап. Выбор величины оценочных мультипликаторов

Выбор величины мультипликатора является наиболее сложным этапом, требующим особенно тщательного обоснования. Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и того же мультипликатора по компаниям-аналогам бывает достаточно широк. В связи с этим необходимо отсечь экстремальные величины и рассчитать среднее значение мультипликатора по группе аналогов.

Среднее значение мультипликатора (цена / выручка) =

(4+4+2,4)/3 = 3,47

Среднее значение мультипликатора (цена / чистая прибыль) = (8+11,4+9)/3=9,47

4 этап. Определение финансовой базы оцениваемого предприятия

В качестве финансовой базы оцениваемого предприятия для обеспечения сопоставимости данных будем использовать такие показатели, как выручка и чистая прибыль. Значения данных показателей за 2009 год составляют 208267 тыс. руб. и 334494 тыс. руб. соответственно.

5 этап. Определение итоговой величины стоимости

Рыночная капитализация предприятия по мультипликатору цена / выручка = Мультипликатор цена / выручка Выручка оцениваемого предприятия = 3,47 208267 = 722686,49 тыс. руб.

Рыночная капитализация предприятия по мультипликатору цена / чистая прибыль = Мультипликатор цена / чистая прибыль Чистая прибыль оцениваемого предприятия = 9,47 34494 = 326658,18 тыс. руб.

Для определения итоговой величины стоимости необходимо присвоить определенные удельные веса каждому из мультипликаторов, в соответствии с их значимостью.

При оценке предприятий наибольшей значимостью обладает мультипликатор цена / чистая прибыль, мультипликатор цена / выручка используется довольно редко, поэтому ему, как правило, присваивается меньший удельный вес по сравнению с первым...

Подобные документы

Понятые сильных и слабых сторон предприятия. Факторы, влияющие на деятельность предприятия, их оценка. Анализ конкурентных сил. Направления совершенствования деятельности на основе использования сильных сторон и нивелирования слабых сторон предприятия.

курсовая работа , добавлен 03.05.2011


Анализ хозяйственно-финансовой деятельности ООО ТД "Столичный". Оценка имущественного и финансового положения, факторов, влияющих на конкурентоспособность предприятия. Определение сильных и слабых сторон, возможностей и угроз, исходящих из внешней среды.

курсовая работа , добавлен 06.05.2012


Общая характеристика и направление деятельности ОАО "ВО "Технопромэкспорт". Анализ имущественного положения и финансового состояния компании, ее деловой активности. Оценка возможности банкротства и пути профилактики, финансовые результаты предприятия.

курсовая работа , добавлен 23.04.2014


Характеристика деятельности предприятия, его место в инфраструктуре развития транспорта региона. Оценка его рыночной стоимости затратным и сравнительным подходом. Определение рыночной стоимости реструктуризованного предприятия на основе доходного подхода.

курсовая работа , добавлен 12.01.2010


Краткая характеристика предприятия ЗАО "Семеновская роспись". Формирование стратегии предприятия, оценка привлекательности места расположения. Основные виды деятельности общества, анализ сильных и слабых ее сторон, оценка возможных вариантов развития.

курсовая работа , добавлен 03.06.2010


Краткая характеристика ХО "Боссан Еллары", направления его деятельности и оценка значения на современном рынке, особенности организационной структуры управления. Состав персонала предприятия, анализ его финансового состояния, сильных и слабых сторон.

отчет по практике , добавлен 29.12.2013


Изучение структуры предприятия, анализ его слабых и сильных сторон, оценка финансового положения. Рассмотрение выпускаемой продукции, рынка и конкурентов. Формирование стратегии предприятия; оценка рисков. Основные показатели стратегического плана.

курсовая работа , добавлен 15.10.2015


Анализ сложности, динамичности, неопределенности деловой среды ООО "Трендстрой". Оценка сильных и слабых сторон предприятия, возможностей и угроз (SWOT-анализ). Описание профессиональных деловых качеств. Выбор организационной структуры предприятия.

курсовая работа , добавлен 22.01.2015


Сущность и основные виды конкуренции. Содержание понятия и факторы конкурентоспособности предприятия. Методы оценки конкурентоспособности предприятия. Показатели экономической эффективности. Оценка слабых и сильных сторон предприятий, SWOT-анализ.

дипломная работа , добавлен 15.02.2011


Сущность деловой оценки персонала и требования, предъявляемые к ней. Характеристика сферы деятельности МУП "Котельные и тепловые сети", его технико-экономические показатели, организационная структура управления. Анализ деловой оценки кадров предприятия.

Понятие оценки и виды стоимости.
Принципы оценки рыночной стоимости предприятия.
Основные подходы к оценке стоимости бизнеса: затратный, доходный, сравнительный.
Методы оценки стоимости предприятия.
Согласование результатов оценки.

Оценка предприятия (фирмы) обозначает оценку действующего бизнеса хозяйствующего субъекта.
Действующее предприятие (бизнес) - предприятие, в отношении которого отсутствует информация о вероятном прекращении его деятельности в прогнозируемый период времени.
Стоимость предприятия - это расчетная денежная мера производственной, коммерческой и социальной ценности его имущественно-земельного комплекса, установленная с учетом перспектив дальнейшего существования, специализации и экономического развития этого предприятия на момент проведения оценки этой стоимости.
Оценка стоимости предприятия (бизнеса) включает:
 оценку стоимости права собственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах,
 а также оценку предприятий как имущественных комплексов.
Оценка должна соответствовать:
 виду определяемой стоимости;
 предполагаемому использованию результатов оценки.
Основные виды стоимости:
 рыночная стоимость;
 ликвидационная стоимость:
 инвестиционная стоимость;
 кадастровая стоимость.
Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) - наиболее вероятная цена, по которой оно может быть отчуждено на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Одна из сторон сделки не обязана отчуждать бизнес, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Оцениваемый бизнес представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей;

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за бизнес и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Платеж за оцениваемый бизнес выражен в денежной форме.

Таким образом, рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.
Под инвестиционной стоимостью предприятия понимается его стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях его использования. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения бизнеса на открытом рынке не обязателен.
Таким образом, инвестиционная стоимость отражает ценность бизнеса для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый бизнес или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости бизнеса и т.д.
Под ликвидационной стоимостью предприятия определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой оно может быть отчуждено за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в ситуации, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению бизнеса.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать бизнес на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости бизнеса определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.
Принципы оценки рыночной стоимости предприятия для различных целей оценки объединяются в четыре группы:
 основанные на представлениях собственника;
 связанные с эксплуатацией предприятия, особенностями бизнеса;
 обусловленные действием окружающей рыночной среды;
 обусловленные состоянием и изменением внешней бизнес-среды.
Рассмотрим краткие характеристики принципов оценки рыночной стоимости предприятия, лежащих в основе каждой из групп.
Принципы, основанные на представлениях собственника:
 Принцип полезности - рыночной стоимостью обладают предприятия (бизнес), способные удовлетворить потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени.
 Принцип замещения - максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
 Принцип ожидания или приведения - рыночная стоимость предприятия (бизнеса) определяется его ожидаемой полезностью для собственника и тем, во сколько в настоящее время оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы).
 Принципы, обусловленные эксплуатацией предприятия и особенностями бизнеса:
 Принцип вклада - рыночная стоимость предприятия (бизнеса) определяется совокупностью факторов производства, вкладом каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива экономически целесообразно и ведет к увеличению его рыночной стоимости, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение этого актива.
 Принцип остаточной продуктивности. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.
 Принцип предельной производительности. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
 Принцип сбалансированности (пропорциональности). Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой.
Принципы, обусловленные действием рыночной среды:
 Принцип спроса и предложения. Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными.
 Принцип соответствия - предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., имеют более низкую рыночную стоимость и цену.
Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в конкретное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения рыночной стоимости.
 Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная стоимость такого предприятия, вероятно будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних не зависимых от предприятия объектов рыночная стоимость данного предприятия оказывается выше затрат на его создание.
 Принцип конкуренции - при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоков доходов, либо путем увеличения факторов риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.
Принципы, обусловленные состоянием и изменением внешней среды бизнеса (Так как стоимость бизнеса определяется не только внутренними, но во многом - внешними факторами, то при определении стоимости предприятия, при выборе продолжительности прогнозного периода, уровня рисков необходимо учитывать степень политической и экономической стабильности в стране):
 Принцип изменения стоимости - изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Значит, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату.
 Принцип экономического разделения - имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, обеспечивающего собственнику максимальную стоимость оцениваемого предприятия.
Подходы к оценке стоимости предприятия (бизнеса):
 затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки стоимости предприятия (бизнеса), основанных на определении рыночной или иной стоимости активов за вычетом рыночной или иной стоимости обязательств;
 доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на определении ожидаемых от предприятия (бизнеса) доходов и последующем их преобразовании в стоимость на дату оценки;
 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на сравнении объектов оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Оценка стоимости предприятия (бизнеса) с применением методов затратного подхода осуществляется исходя из величины тех активов и обязательств, которые приобрело предприятие за период своего функционирования, на основе принципа замещения, который сводится к тому, что актив не должен стоить больше затрат на замещение его основных частей.
Активы и обязательства предприятия в рамках затратного подхода принимаются к расчету по рыночной стоимости.
Применение затратного подхода в качестве единственного к оценке доходного бизнеса не допускается.
Основные источники информации при использовании методов затратного подхода:
 бухгалтерская отчетность предприятия,
 данные синтетического и аналитического учета,
 данные о текущей рыночной стоимости материальных активов предприятия,
 данные о текущей рыночной стоимости финансовых вложений предприятия,
 данные о текущей величине обязательств предприятия,
 данные о текущей рыночной стоимости (доходности) нематериальных активов предприятия,
 прочая информация о рыночной или иной стоимости активов, обязательств, вещных и иных прав и обязанностей предприятия.
Основные методы затратного подхода:
 метод чистых активов - применяется в случае, если имеется обоснованная уверенность относительно функционирования предприятия в будущем.
 метод ликвидационной стоимости - применяется в случае, если у оценщика имеются обоснованные сомнения относительно продолжения функционирования предприятия в будущем.
Оценка стоимости предприятия (бизнеса) с применением методов доходного подхода осуществляется на основе доходов предприятия, тех экономических выгод, которые получает собственник от владения предприятием (бизнесом).
Оценка бизнеса с применением методов доходного подхода основана на принципе ожидания или приведения, выражающемся в том, что потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии (бизнесе) больше, чем она может принести доходов в будущем.
Приведение будущих доходов к текущей стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения стоимости денег во времени.
Применение методов доходного подхода является обязательным в случае оценки бизнеса, имеющего прибыль.
Основные источники информации при использовании методов доходного подхода:
 бухгалтерская отчетность, в том числе информация о размера выплачиваемых обществом дивидендов, информация о реализуемых инвестиционных проектах,
 бизнес - планы, а также другие документы предприятия по планированию и прогнозированию финансовых и производственных показателей,
 информация об экономической ситуации и тенденциях развития отрасли (отраслей), к которым относится оцениваемое предприятие и региона (регионов), в которых расположено оцениваемое предприятие,
 информация о рисках, связанных с деятельностью предприятия,
 информация о котировках акций и изменчивости курса акций оцениваемого предприятия, предприятий отрасли, к которой принадлежит оцениваемое предприятие и фондового рынка в целом,
 информация о макроэкономической ситуации в экономике и тенденциях ее развития.
Основными методами доходного подхода являются:
 метод дисконтированных денежных потоков применяется в том случае, когда будущие денежные потоки предприятия нестабильны и есть возможность обосновано прогнозировать изменение денежных потоков предприятия в будущем. При этом дисконтирование денежного потока - преобразование будущих денежных потоков (доходов), ожидаемых от объекта оценки, в его стоимость на дату оценки с использованием соответствующей ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования - процентная ставка отдачи (доходности), используемая при дисконтировании с учетом рисков, с которыми связано получение денежных потоков (доходов). Риск - обстоятельства, уменьшающие вероятность получения определенных доходов в будущем и снижающие их стоимость на дату проведения оценки;
 метод капитализации дохода применяется в случае, если денежные потоки предприятия стабильны и отсутствует возможность обоснованно выделить факторы, влияющие на величину выбранного показателя дохода предприятия в будущем и выразить в стоимостном выражении влияние выделенных факторов на величину выбранного показателя дохода. При этом капитализация дохода - преобразование будущих ежепериодических и равных (стабильно изменяющихся) по величине доходов, ожидаемых от объекта оценки, в его стоимость на дату оценки путем деления величины ежепериодических доходов на соответствующую ставку капитализации. Ставка капитализа-
ции - общий коэффициент капитализации, включающий норму прибыли (ставку дохода на капитал) и норму возврата (простого возмещения) капитала через механизм амортизации.
При поведении оценки бизнеса методами доходного подхода должны быть соблюдены следующие условия:
 Ожидаемая величина показателя дохода должна определяться исходя из прошлых результатов бизнеса, перспектив его развития, а также отраслевых и общеэкономических факторов.
 Используемая ставка дисконтирования или капитализации должна соответствовать выбранному показателю дохода предприятия, в частности:
 ставка дисконтирования или капитализации должна учитывать структуру капитала, инвестированного в бизнес;
 для номинального показателя дохода (выраженного в текущих ценах) и для реального показателя дохода (с учетом изменения цен) должны быть использованы соответствующие ставки дисконтирования.
Для оценки бизнеса в рамках методов доходного подхода могут быть использованы следующие показатели дохода:
 чистый денежный поток,
 чистая прибыль предприятия,
 величина выплачиваемых дивидендов.
Оценка стоимости предприятия (бизнеса) с применением методов сравнительного подхода проводится путем сравнения (сопоставления) объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, или с ценами ранее совершенных сделок с объектом оценки. Проводимое сравнение должно быть обоснованным, в том числе должно обеспечивать достоверность выводов, основанных на результатах сравнения.
Источники информации о ценах сделок с аналогичными объектами:
 данные о ценах сделок с акциями и другими ценными бумагами, совершаемых на открытых фондовых рынках, долями (вкладами) в уставных (складочных) капиталах, в случае если объект такой сделки не предоставляет его владельцу какие-либо полномочия контроля;
 данные о ценах сделок в форме слияний, присоединений (поглощений) или продажи предприятия (бизнеса) в целом.
В рамках сравнительного подхода применяются следующие методы оценки:
 метод компаний-аналогов. Применение данного метода допускается в случае использования как минимум трех аналогов объекта оценки по каждому используемому ценовому мультипликатору. При этом ценовой мультипликатор - это соотношение между стоимостью или ценой объекта, аналогичного объекту оценки, и его финансовыми, эксплуатационными, техническими и иными характеристиками. Метод компаний-аналогов, как правило, применяется в случае, когда размер оцениваемого участия в уставном (складочном) капитале является неконтрольным;
 метод сделок, как правило, применяется в случае, когда размер оцениваемого участия в уставном (складочном) капитале является контрольным. Применение данного метода допускается в случае возможности использования как минимум двух сопоставимых сделок по каждому используемому ценовому мультипликатору;
 метод отраслевых коэффициентов. Результаты, полученные при применении этого метода, являются индикативными и не применяются при выведении итоговой величины стоимости или им придается наименьший удельный вес;
 метод предыдущих сделок с объектом оценки. При использовании этого метода в случае существенного отличия по времени совершения предполагаемой и ранее совершенной сделок осуществляются корректировки с учетом фактора времени, а также изменения обстоятельств в экономическом и отраслевом окружении и в оцениваемом предприятии, включая корректировки за степень участия в уставном капитале.
Если оценка проводится более чем одним методом, то необходимо согласование результатов оценки. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. Поэтому данные подходы могут давать различные показатели стоимости.
Каждый из подходов предполагает применение своих специфических методов и приемов, а также требует соблюдения своих условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы, либо её прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы. В связи с этим результат, полученный на основе всех трех подходов, является наиболее обоснованным и объективным.
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна основываться на расчетных величинах, полученных в результате применения используемые методов оценки, и зависеть от соответствия расчетов принципам оценки, характеристикам объекта оценки, предмету и условиям предполагаемой сделки с объектом оценки.
Окончательная оценка стоимости предприятия (бизнеса) может быть определена по формуле:

где Vi - оценка стоимости предприятия (бизнеса) i-м методом (все применимые методы оценки произвольно нумеруются);
i = 1,..., n - множество применимых в данном случае методов оценки;
Zi - весовой коэффициент метода номер i.

При этом разумное выставление коэффициентов Z является одним из главных свидетельств достаточной квалифицированности и непредвзятости оценщика бизнеса.
УПРАЖНЕНИЯ
15.1. Определить стоимость бизнеса методом капитализации чистой прибыли, заполнив недостающие показатели следующих таблиц, тыс. руб.:

15.2. Произвести оценку ООО «Прометей» с целью продажи, применив метод чистых активов по данным следующей таблицы, тыс. руб.

15.3. Определить стоимость ОАО «Стройдеталь» методом компаний-аналогов на основе применения мультипликатора «цена предприятия/выручка от продаж», имея в виду, что выручка от продаж у оцениваемой компании за последний год, предшествующий оценке, составила 5717 тыс. руб.

15.4. Провести согласование результатов оценки предприятия, стоимость которого с использованием сравнительного подхода составила 585340 тыс. руб., а с использованием доходного подхода - 430000 тыс. руб.
Весовой коэффициент для доходного подхода принять 0,7.
КОНТРОЛЬНЫЕ ТЕСТЫ
1. Стоимость фирмы:
1) рассчитывается на основании бухгалтерской отчетности
2) принимается государственными органами
3) зависит от целей оценки
4) определяется рынком
2. Принципы оценки стоимости предприятия, связанные с эксплуатацией предприятия, должны учитываться при определении:
1) рыночной стоимости
2) ликвидационной стоимости
3) инвестиционной стоимости
3. Стоимость бизнеса:
1) равна стоимости действующего предприятия
2) меньше стоимости действующего предприятия
3) не связана со стоимостью действующего предприятия